Ação pela qual o locador retoma a posse do imóvel locado, qualquer que seja o fundamento do término da locação (Art. 5). Corresponde ao instrumento processual específico das relações locatícias regidas pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). É o mesmo instituto tratado em Despejo, que contém a disciplina completa, incluindo espécies, liminar, emenda da mora e execução.
Esta página enfatiza o cruzamento interlegal da ação de despejo com outros diplomas. Para o regramento completo (rito, espécies, prazos, liminares, purgação e execução), veja Despejo.
Âmbito de incidência
A ação de despejo é a via processual privativa do locador nas locações de imóveis urbanos. Não se aplica às locações excluídas da Lei 8.245/1991 por seu art. 1º, parágrafo único (imóveis públicos, vagas de garagem, apart-hotéis, arrendamento mercantil), que seguem o Código Civil e leis especiais.
Competência e valor da causa
- Foro competente: o do lugar da situação do imóvel, salvo eleição contratual diversa (Art. 58, II).
- Valor da causa: corresponde a doze meses de aluguel; na hipótese do art. 47, II, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento (Art. 58, III).
- Efeito recursal: os recursos contra sentenças em ações de despejo têm efeito apenas devolutivo (Art. 58, V).
Relação com os Juizados Especiais e a Constituição Federal
- A ação de despejo para uso próprio é considerada causa cível de menor complexidade, competindo aos Juizados Especiais Cíveis (Art. 3º, III).
- Por força do art. 80 da Lei 8.245/1991, as ações de despejo em geral podem ser consideradas causas de menor complexidade para efeito do art. 98, I, da Constituição Federal (Art. 80; Art. 98). A opção pelo procedimento dos Juizados Especiais importa renúncia ao crédito excedente.
Execução e custas
- A execução provisória do despejo depende de caução não inferior a seis meses nem superior a doze meses de aluguel, salvo nas hipóteses do art. 9º (Art. 64). Reformada a sentença, a caução reverte em favor do réu como indenização mínima.
- O cumprimento forçado admite emprego de força policial e arrombamento (Art. 65); não pode ser executado até 30 dias após falecimento de familiar coabitante (§2º).
- As despesas de arrombamento e remoção constituem custas processuais (Art. 2, XII).
Interfaces com outros regimes jurídicos
- Alienação fiduciária de imóveis (Lei 9.514/1997): consolidada a propriedade em nome do fiduciário, cabe ação de reintegração de posse (não despejo) com desocupação em 60 dias (Art. 27). Se o imóvel estiver locado, o fiduciário pode denunciar a locação com prazo de 30 dias para desocupação (§7º).
- Falência (Lei 11.101/2005): a decretação da falência do locatário não resolve automaticamente a locação; o administrador judicial pode denunciar o contrato, hipótese em que o despejo segue o rito do inquilinato.
- Bem de família (Lei 8.009/1990): a impenhorabilidade do bem de família não obsta a ação de despejo — a proteção legal incide sobre a constrição por dívidas, não sobre a retomada do imóvel pelo locador.
Jurisprudência sumulada
- Súmula 268/STJ: o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado (Súmula 268).
- Súmula 109/STF: é devida a multa contratual ainda que a desocupação tenha resultado da notificação e não haja sido proposta ação de despejo (Súmula 109).
Base legal
- Art. 5 — cabimento da ação de despejo
- Art. 8 — denúncia do adquirente na alienação do imóvel
- Art. 9 — causas de desfazimento da locação
- Art. 47 — retomada nas locações com prazo inferior a 30 meses
- Art. 58 — disposições gerais do procedimento (férias, foro, valor da causa, recurso)
- Art. 59 — rito ordinário; liminar de desocupação; hipóteses; purga da mora
- Art. 62 — despejo por falta de pagamento; emenda da mora; cumulação com cobrança
- Art. 63 — sentença; prazo de 30 dias para desocupação
- Art. 64 — execução provisória; caução
- Art. 65 — execução forçada; força policial; luto
- Art. 80 — despejo como causa de menor complexidade (CF, art. 98, I)
- Art. 98 — juizados especiais para causas de menor complexidade
- Art. 3º — ação de despejo para uso próprio nos Juizados
- Art. 2, XII — custas de arrombamento e remoção
- Art. 27 — desocupação na alienação fiduciária; denúncia da locação
- Súmula 268 — fiador não integrante da relação processual
- Súmula 109 — multa contratual sem ação de despejo
Relacionados
- Despejo — disciplina completa do instituto
- Locação — contrato que fundamenta a ação
- Tutela provisória — liminar de desocupação (art. 59, §1º)
- Execução — execução provisória e forçada do despejo
- Mandado — mandado de despejo como ato de cumprimento
- Fiança — garantia locatícia; Súmula 268/STJ
- Custas — despesas de arrombamento e remoção
- Contestação — defesa do locatário; purgação da mora
- Ação possessória — distinção: despejo tem natureza locatícia, não possessória strictu sensu
- Juizados Especiais Cíveis — competência para despejo para uso próprio