Ação pela qual o locador busca reaver o imóvel locado, qualquer que seja o fundamento do término da locação (Art. 5). Regida pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), pode ser considerada causa cível de menor complexidade para efeito do art. 98, I, da Constituição Federal (Art. 80).
Natureza e classificação
- Ação de conhecimento (rito ordinário): as ações de despejo seguem o rito ordinário com as modificações do Capítulo II do Título II da Lei 8.245/1991 (Art. 59).
- Foro competente: o foro do lugar da situação do imóvel, salvo eleição diversa no contrato (Art. 58, II).
- Valor da causa: corresponde a doze meses de aluguel (Art. 58, III).
- Efeito recursal: os recursos contra sentenças em ações de despejo têm efeito apenas devolutivo (Art. 58, V).
Fundamentos (espécies)
A ação de despejo pode fundar-se em:
a) Denúncia vazia (art. 9º): desfazimento da locação por mútuo acordo (I), infração legal ou contratual (II), falta de pagamento de aluguel e encargos (III), reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (IV) (Art. 9).
b) Denúncia cheia (art. 47): em locações com prazo inferior a 30 meses, prorrogadas por prazo indeterminado, o imóvel pode ser retomado nas hipóteses do art. 9º, extinção de contrato de trabalho vinculado à ocupação, uso próprio ou de ascendente/descendente, demolição com edificação licenciada, ou quando a vigência da locação ultrapassar 5 anos (Art. 47).
c) Locação para temporada: o término do prazo autoriza o despejo proposta a ação em até 30 dias após o vencimento do contrato (Art. 59, §1º, III).
d) Locação não residencial: a não renovação da locação empresarial (arts. 51-52) autoriza a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias (Art. 74).
e) Estabelecimentos especiais (art. 53): hospitais, unidades sanitárias, asilos e estabelecimentos de ensino — rescisão apenas nas hipóteses do art. 9º ou para demolição/edificação com aumento mínimo de 50% da área útil (Art. 53).
Liminar e tutela de urgência
É concedida liminar de desocupação em 15 dias, independentemente de oitiva da parte contrária e mediante caução equivalente a três meses de aluguel, nas seguintes hipóteses (Art. 59, §1º):
- descumprimento de mútuo acordo com prazo mínimo de 6 meses (I);
- extinção de contrato de trabalho (II);
- término de locação para temporada (III);
- morte do locatário sem sucessor (IV);
- permanência de sublocatário (V);
- reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (VI);
- término do prazo notificatório sem nova garantia (VII);
- término de locação não residencial (VIII);
- falta de pagamento sem garantia contratada ou extinta (IX).
Emenda da mora (purgação): no caso de falta de pagamento, o locatário pode evitar a rescisão e elidir a liminar depositando judicialmente a totalidade dos valores devidos dentro dos 15 dias concedidos para desocupação (Art. 59, §3º; Art. 62, II). Não se admite a emenda se já utilizada nos 24 meses anteriores (Art. 62, parágrafo único).
Procedimento
- Petição inicial: deve ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou compromisso registrado nas hipóteses dos arts. 9º, IV; 47, IV; e 53, II (Art. 60). Pode cumular pedido de rescisão com cobrança de aluguéis e acessórios, com cálculo discriminado do débito (Art. 62, I).
- Defesa: o locatário pode contestar e, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança (Art. 67, VI). Na ação fundada nos incisos III e IV do art. 47, se concordar com a desocupação no prazo da contestação, obtém prazo de 6 meses para desocupação, isentando-se de custas e honorários se desocupar nesse prazo (Art. 61).
- Sentença procedente: o juiz determina a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (Art. 63). O prazo reduz-se para 15 dias se entre a citação e a sentença decorrerem mais de 4 meses, ou se o despejo for decretado com fundamento no art. 9º ou no §2º do art. 46.
Execução
- Execução provisória: depende de caução não inferior a 6 meses nem superior a 12 meses de aluguel, salvo nas ações fundadas no art. 9º (Art. 64). A caução pode ser real ou fidejussória; reformada a sentença, seu valor reverte em favor do réu como indenização mínima (art. 64, §2º).
- Cumprimento forçado: findo o prazo, o despejo é efetuado com emprego de força, inclusive arrombamento (Art. 65). Móveis e utensílios são entregues a depositário se o despejado não os retirar (§1º). Não pode ser executado até o 30º dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer habitante (§2º).
- Abandono do imóvel: após ajuizada a ação, o locador pode imitir-se na posse (Art. 66).
- Acordo de desocupação na revisional: o juiz pode homologar acordo de desocupação, executado mediante mandado de despejo (Art. 70).
Custas e despesas
As despesas de arrombamento e remoção nas ações de despejo constituem custas processuais, fixadas periodicamente pelo Conselho Superior da Magistratura (Art. 2, XII).
Jurisprudência sumulada
- Súmula 268/STJ: o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.
- Súmula 109/STF: é devida a multa prevista no art. 15, §6º, da L. 1.300/50 ainda que a desocupação do imóvel tenha resultado da notificação e não haja sido proposta ação de despejo.
Base legal
- Art. 5 — conceito e cabimento da ação de despejo
- Art. 8 — denúncia do adquirente (alienação do imóvel)
- Art. 9 — causas de desfazimento da locação
- Art. 46 — locação residencial com prazo ≥ 30 meses
- Art. 47 — retomada nas locações com prazo < 30 meses
- Art. 51 — direito à renovação (locação não residencial)
- Art. 53 — rescisão em estabelecimentos especiais
- Art. 58 — disposições gerais do procedimento (férias, foro, valor da causa, recurso)
- Art. 59 — rito ordinário; liminar de desocupação e hipóteses; purga da mora
- Art. 60 — petição inicial e prova de propriedade
- Art. 61 — concordância com desocupação; prazo de 6 meses
- Art. 62 — despejo por falta de pagamento; emenda da mora; cumulação com cobrança
- Art. 63 — sentença; prazo de 30 dias para desocupação
- Art. 64 — execução provisória; caução
- Art. 65 — execução forçada; força policial; depositário; luto
- Art. 66 — abandono do imóvel; imissão na posse
- Art. 70 — acordo de desocupação na revisional; mandado de despejo
- Art. 74 — mandado de despejo na renovatória não renovada
- Art. 80 — despejo como causa de menor complexidade (CF, art. 98, I)
- Art. 2, XII — custas de arrombamento e remoção
- Súmula 268 — fiador não integrante da relação processual
- Súmula 109 — multa por desocupação sem ação de despejo
Relacionados
- Mandado — mandado de despejo como ato de cumprimento
- Tutela provisória — liminar de desocupação (Art. 59, §1º)
- Execução — execução provisória do despejo
- Honorários de sucumbência — honorários nas ações de despejo (arts. 61 e 62)
- Posse — imissão na posse por abandono
- Contrato — locação como contrato típico
- Fiança — garantia locatícia; Súmula 268/STJ
- Contestação — defesa do locatário; purgação da mora
- Citação — citação nas ações locatícias
- Custas — despesas de arrombamento e remoção