Definição
A locação de coisas é o contrato pelo qual uma parte (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (Art. 565). Trata-se de contrato bilateral, oneroso, comutativo, temporário e não solene, salvo exigência legal específica.
A locação de imóvel urbano rege-se precipuamente pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevalece sobre o Código Civil nessa matéria específica (Art. 1º). Permanecem regidos pelo CC e leis especiais as locações de imóveis públicos, vagas de garagem, espaços publicitários, apart-hotéis e o arrendamento mercantil (Art. 1º, parágrafo único).
Espécies
a) Locação residencial — destinada à moradia do locatário. Ajustada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, resolve-se findo o prazo independentemente de notificação; a permanência por mais de 30 dias sem oposição prorroga-a por prazo indeterminado (Art. 46). Nas locações verbais ou com prazo inferior a 30 meses, a prorrogação é automática por prazo indeterminado, podendo o locador retomar o imóvel apenas nas hipóteses taxativas do art. 47 (Art. 47).
b) Locação para temporada — destinada à residência temporária (lazer, cursos, tratamento de saúde), contratada por prazo não superior a 90 dias (Art. 48). O locador pode receber aluguéis antecipadamente (Art. 49).
c) Locação não residencial — destinada a fins comerciais, industriais, profissionais ou institucionais. O locatário que preencher os requisitos do art. 51 (contrato escrito por prazo determinado, mínimo de 5 anos de contrato e 3 anos de exploração do mesmo ramo) tem direito à renovação compulsória do contrato por igual prazo (Art. 51). O locador pode opor-se à renovação nas hipóteses do art. 52.
Direitos e deveres das partes
Locador: deve entregar o imóvel em estado de servir, garantir o uso pacífico, manter a forma e destino do imóvel, responder por vícios anteriores à locação, pagar impostos e despesas extraordinárias de condomínio (Art. 22; Art. 566).
Locatário: deve pagar pontualmente aluguel e encargos, usar o imóvel conforme o destino, restituí-lo finda a locação no estado recebido, cumprir a convenção de condomínio, pagar despesas ordinárias (Art. 23; Art. 569). Responde por deteriorações anormais e por uso diverso do ajustado (Art. 570).
Na deterioração sem culpa do locatário, cabe redução proporcional do aluguel ou resolução do contrato (Art. 567). O locador responde por turbações de terceiros com direitos sobre a coisa (Art. 568).
Garantias locatícias
O locador pode exigir do locatário, isoladamente (vedada cumulação — Art. 37, parágrafo único): caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia, ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Art. 37). As garantias estendem-se até a efetiva devolução do imóvel (Art. 39).
É válida a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335). O fiador não responde por aditamento a que não anuiu (Súmula 214). O bem de família do fiador em contrato de locação é penhorável (Art. 3º, VII; Súmula 549).
Prazo e extinção
No CC, a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo; a permanência sem oposição prorroga por prazo indeterminado (Art. 573; Art. 574). No CC, o adquirente do imóvel não fica obrigado a respeitar o contrato sem cláusula de vigência registrada (Art. 576).
Na Lei do Inquilinato, a ação para reaver o imóvel é o despejo (Art. 5º). A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, infração contratual, falta de pagamento ou reparações urgentes (Art. 9º). A alienação do imóvel durante a locação autoriza o adquirente a denunciar o contrato em 90 dias, salvo cláusula de vigência averbada (Art. 8º).
Na falência, o contrato de locação não se resolve pela falência do locador; na falência do locatário, o administrador judicial pode denunciá-lo a qualquer tempo (Art. 119, VII).
Sub-rogação e sucessão
Morte do locador: a locação transmite-se aos herdeiros (Art. 10; Art. 577). Morte do locatário: sub-rogam-se nos direitos o cônjuge/companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e dependentes econômicos que residam no imóvel (locação residencial) ou o espólio/sucessor no negócio (locação não residencial) (Art. 11). Separação, divórcio ou dissolução de união estável: a locação prossegue com quem permanecer no imóvel, comunicando-se ao locador (Art. 12).
Direito de preferência
Na venda do imóvel locado, o locatário tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições (Art. 27). O direito caduca se não manifestada aceitação em 30 dias (art. 28). O locatário preterido pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço, haver para si o imóvel em 6 meses do registro, desde que o contrato esteja averbado 30 dias antes da alienação (Art. 33).
Processo
As ações de despejo, consignação de aluguel, revisionais e renovatórias seguem rito especial na Lei 8.245/1991. Concede-se liminar para desocupação em 15 dias nas hipóteses do art. 59, §1º (Art. 59). Na falta de pagamento, o locatário pode purgar a mora depositando o débito em 15 dias da citação (Art. 62, II). O locador ausente do Brasil sem deixar procurador é citado na pessoa do administrador do imóvel (Art. 242, §2º).
Base legal
- Art. 565 — conceito de locação
- Art. 566 — deveres do locador
- Art. 567 — deterioração sem culpa do locatário
- Art. 568 — garantia contra turbações
- Art. 569 — deveres do locatário
- Art. 571 — irrevogabilidade antes do prazo
- Art. 573 — cessação de pleno direito
- Art. 574 — prorrogação tácita
- Art. 576 — alienação durante a locação
- Art. 578 — direito de retenção por benfeitorias
- Art. 1º — âmbito de aplicação
- Art. 2º — solidariedade entre locadores/locatários
- Art. 4º — irrevogabilidade e devolução pelo locatário
- Art. 5º — ação de despejo
- Art. 6º — denúncia da locação por prazo indeterminado
- Art. 8º — alienação do imóvel
- Art. 9º — causas de desfazimento
- Art. 11 — sub-rogação por morte do locatário
- Art. 12 — sub-rogação por divórcio/separação
- Art. 22 — deveres do locador
- Art. 23 — deveres do locatário
- Art. 27 — direito de preferência
- Art. 35 — benfeitorias necessárias e úteis
- Art. 37 — garantias locatícias
- Art. 46 — locação residencial (prazo ≥ 30 meses)
- Art. 47 — locação residencial (prazo < 30 meses)
- Art. 48 — locação para temporada
- Art. 51 — renovação compulsória (locação não residencial)
- Art. 59 — liminar de despejo
- Art. 3º, VII — fiança locatícia e bem de família
- Súmula 335 — renúncia a benfeitorias e retenção
- Súmula 549 — penhora de bem de família do fiador
- Súmula 614 — ilegitimidade do locatário para IPTU
- Art. 119, VII — efeitos da falência na locação
- Art. 242, §2º — citação do locador ausente
Relacionados
- Despejo — ação para reaver o imóvel locado
- Contrato — locação como contrato típico bilateral
- Fiança — garantia pessoal na locação
- Condomínio edilício — despesas condominiais na locação
- Compra e venda — direito de preferência do locatário
- Doação — preferência não alcança doação
- Divórcio — sub-rogação na locação por divórcio
- União estável — sub-rogação na locação
- Falência — efeitos na locação (art. 119, VII)
- Recuperação judicial — exoneração do fiador locatício
- Penhora — penhora de bem de família do fiador
- Honorários de sucumbência — honorários nas ações locatícias
- Contestação — defesa do locatário no despejo
- Litisconsórcio — sublocatário na ação renovatória