Definição
A adjudicação compulsória é o meio pelo qual o promitente comprador de imóvel, titular de direito real decorrente de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, exige do promitente vendedor (ou de terceiros cesionários) a outorga da escritura definitiva e, em caso de recusa, obtém do juiz a transferência forçada da propriedade (Art. 1.418). Distingue-se da adjudicação executiva (Art. 876-Art. 878), que é modalidade de expropriação na execução por quantia certa: na compulsória, o direito à transferência nasce do contrato preliminar, não de constrição judicial.
Requisitos materiais
- Promessa sem arrependimento: o contrato preliminar não pode conter cláusula de arrependimento; se a contiver, a devolução ou restituição em dobro do sinal exclui indenização maior (Súmula 413, parágrafo; Súmula 166 — no regime do DL 58/1937 o arrependimento é inadmissível).
- Direito real do promitente comprador: mediante promessa de compra e venda sem arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição (Art. 1.417).
- Desnecessidade de registro para o direito de adjudicar: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis (Súmula 239). A Súmula 239 do STJ firma que a pretensão independe do registro, bastando a prova do contrato e do inadimplemento.
Vias de efetivação
Via judicial
O promitente comprador pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda; se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (Art. 1.418). A ação de adjudicação compulsória é a via judicial própria, que se submete ao procedimento comum. O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória quando reunidos os requisitos legais (Súmula 413).
Via extrajudicial (Lei 14.382/2022)
Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel (Art. 216-B). São legitimados o promitente comprador, seus cessionários, promitentes cessionários, sucessores e o promitente vendedor, representados por advogado. O pedido deve ser instruído com: (I) instrumento da promessa; (II) prova do inadimplemento (não celebração do título em 15 dias após notificação extrajudicial); (III) ata notarial; (IV) certidões de inexistência de litígio; (V) comprovante de pagamento do ITBI; (VI) procuração com poderes específicos (Art. 216-B, § 1º).
O deferimento independe de prévio registro dos instrumentos de promessa e da comprovação de regularidade fiscal do promitente vendedor (Art. 216-B, § 2º). À vista dos documentos, o oficial do registro de imóveis procede ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa (Art. 216-B, § 3º).
Efeitos e formalidades registrais
- Registro das sentenças: sujeitam-se a registro no Cartório de Registro de Imóveis as sentenças que adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança (Art. 167, I, 24); as sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha (Art. 167, I, 25); e a arrematação e adjudicação em hasta pública (Art. 167, I, 26).
- Carta de adjudicação: a carta de adjudicação é o título que instrui o registro perante o serviço notarial (Art. 221). Deve conter descrição do imóvel, remissão à matrícula, cópia do auto e prova de quitação do imposto de transmissão (Art. 877, § 2º, aplicável analogicamente).
- Custas: a expedição de carta de adjudicação é ato sujeito a recolhimento de custas (Art. 2º, V).
Prazo para embargos de terceiro
Os embargos de terceiro podem ser opostos no cumprimento de sentença ou processo de execução até 5 (cinco) dias depois da adjudicação, sempre antes da assinatura da respectiva carta (Art. 675). O executado pode remir a execução antes de adjudicados os bens (Art. 826).
Base legal
- Art. 1.417 — direito real do promitente comprador mediante promessa registrada sem arrependimento
- Art. 1.418 — adjudicação compulsória judicial por recusa de outorga da escritura
- Art. 1.499, VI — extinção da hipoteca pela adjudicação
- Art. 1.501 — necessidade de notificação dos credores hipotecários para que a adjudicação extinga a hipoteca
- Art. 167, I, 24-26 — registro de sentenças de adjudicação
- Art. 216-B — adjudicação compulsória extrajudicial
- Art. 2º, V — custas da carta de adjudicação
- Súmula 239 — desnecessidade de registro do compromisso
- Súmula 413 — execução compulsória do compromisso
- Súmula 166 — irretratabilidade no DL 58/1937
- Art. 221 — carta de adjudicação para serviços notariais
- Art. 675 — prazo de embargos de terceiro após adjudicação
- Art. 826 — remição antes da adjudicação
Relacionados
- Adjudicação — conceito geral da adjudicação como modalidade expropriatória na execução
- Compra e venda — promessa de compra e venda, direito real do promitente comprador
- Arrematação — alienação judicial em hasta pública
- Hipoteca — extinção pela adjudicação, remição do executado
- Intervenção de terceiros — embargos de terceiro após adjudicação
- Custas — despesas com expedição de carta de adjudicação