Contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro Art. 481. Quando pura, considera-se obrigatória e perfeita desde que as partes acordem no objeto e no preço Art. 482. Aberta a sucessão, transfere-se aos herdeiros a propriedade dos bens vendidos mas pendentes de tradição.
Requisitos e elementos essenciais
Coisa: pode ser atual ou futura; se futura e não vier a existir, o contrato fica sem efeito, salvo se as partes pretenderam contrato aleatório Art. 483. A venda pode realizar-se à vista de amostras, protótipos ou modelos, caso em que o vendedor assegura as qualidades correspondentes; prevalece a amostra se houver contradição com a descrição contratual Art. 484.
Preço: deve ser determinado ou determinável. É nulo o contrato se a fixação do preço for deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes Art. 489. Admite-se a fixação por terceiro designado Art. 485, por taxa de mercado ou bolsa Art. 486, ou por índices objetivos Art. 487. Na falta de preço ajustado, as partes sujeitam-se ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor Art. 488.
Consentimento: pessoas proibidas de comprar (nulidade): tutores, curadores e administradores quanto a bens confiados à sua guarda; servidores públicos quanto a bens da pessoa jurídica a que servirem; juízes e auxiliares da justiça quanto a bens litigiosos na jurisdição; leiloeiros quanto a bens de cuja venda estejam encarregados Art. 497. A venda de ascendente a descendente é anulável, salvo consentimento dos demais descendentes e do cônjuge Art. 496. A compra e venda entre cônjuges é lícita quanto a bens excluídos da comunhão Art. 499.
Forma e despesas: salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro cabem ao comprador; as da tradição, ao vendedor Art. 490.
Efeitos e riscos
Tradição e pagamento: não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço Art. 491. Até a tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador Art. 492. Se o comprador cair em insolvência antes da tradição, o vendedor pode sobrestar a entrega até que lhe seja dada caução Art. 495.
Venda ad mensuram: se o preço do imóvel for estipulado por medida de extensão e a área não corresponder, o comprador pode exigir complemento de área ou, se impossível, a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço Art. 500. O prazo decadencial para essas ações é de um ano do registro do título Art. 501.
Preferência do condômino: o condômino em coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser pelo mesmo preço; o condômino preterido pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida no prazo de 180 dias Art. 504.
Débitos da coisa: o vendedor responde pelos débitos que a gravem até o momento da tradição Art. 502.
Espécies e cláusulas especiais
Retrovenda
O vendedor de imóvel pode reservar-se o direito de reavê-lo no prazo máximo decadencial de três anos, restituindo o preço e reembolsando despesas do comprador Art. 505. O direito de retrato é cessível e transmissível a herdeiros Art. 507.
Venda a contento e sujeita a prova
Considera-se realizada sob condição suspensiva; não se reputa perfeita enquanto o comprador não manifestar agrado Art. 509. Na venda sujeita a prova, presume-se condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas Art. 510.
Preempção ou preferência
O comprador assume a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que for vender, para que este exerça direito de prelação Art. 513. O prazo máximo para exercício: 180 dias para bens móveis; 2 anos para imóveis Art. 513, parágrafo único. O direito não se cede nem passa aos herdeiros Art. 520. O comprador que aliena sem dar ciência ao vendedor responde por perdas e danos; responde solidariamente o adquirente de má-fé Art. 518.
Venda com reserva de domínio
Em coisa móvel, o vendedor pode reservar a propriedade até o pagamento integral do preço Art. 521. A cláusula deve ser estipulada por escrito e registrada no domicílio do comprador para valer contra terceiros Art. 522. A transferência dá-se com o pagamento integral; os riscos, porém, correm por conta do comprador desde a entrega Art. 524.
Venda sobre documentos
A tradição da coisa é substituída pela entrega de seu título representativo e demais documentos exigidos Art. 529. Achando-se a documentação em ordem, o comprador não pode recusar o pagamento a pretexto de defeito da coisa, salvo se já comprovado Art. 529, parágrafo único.
Troca ou permuta
Aplicam-se à troca as regras da compra e venda, com a modificação de que cada contratante paga metade das despesas do instrumento e que a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes é anulável sem consentimento dos demais descendentes Art. 533.
Arras ou sinal
Se uma parte der à outra dinheiro ou bem móvel a título de arras, em caso de execução serão restituídas ou computadas na prestação devida Art. 417. Havendo inexecução: quem deu as arras as perde em favor da outra; quem as recebeu deve devolvê-las em dobro Art. 418. A parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo Art. 419. Se estipulado arrependimento, as arras têm função indenizatória exclusiva Art. 420. A Súmula 412 do STF consolidou que, no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução ou restituição em dobro do sinal exclui indenização maior, salvo juros e encargos processuais.
Promessa de compra e venda
Mediante promessa de compra e venda sem arrependimento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel Art. 1.417 e pode exigir a outorga da escritura definitiva ou, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel Art. 1.418.
Relação de consumo
Direito de arrependimento: o consumidor pode desistir do contrato no prazo de 7 dias da assinatura ou do recebimento do produto, nas contratações fora do estabelecimento comercial; os valores pagos serão devolvidos de imediato, monetariamente atualizados Art. 49.
Venda a prazo: o fornecedor deve informar prévia e adequadamente o preço em moeda corrente, juros de mora e taxa efetiva anual, acréscimos, número e periodicidade das prestações e soma total a pagar com e sem financiamento Art. 52. As multas moratórias não podem exceder 2% do valor da prestação Art. 52, § 1º. Assegura-se ao consumidor a liquidação antecipada do débito com redução proporcional de juros Art. 52, § 2º.
Perda total das prestações: nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis a prestações e nas alienações fiduciárias, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto Art. 53. Em caso de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, a restituição das parcelas deve ser imediata — integral se a culpa for exclusiva do vendedor, parcial se der causa o comprador Súmula 543.
Direito de preferência na locação
No caso de venda, promessa de venda ou cessão de imóvel locado, o locatário tem preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros Art. 27. O direito caduca se não manifestada aceitação integral no prazo de trinta dias Art. 28. O locatário preterido pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço, haver para si o imóvel no prazo de seis meses do registro, desde que o contrato de locação esteja averbado trinta dias antes da alienação Art. 33.
Registro imobiliário
O compromisso de compra e venda de imóvel não loteado é registrável no Registro de Imóveis Art. 167, I, 9. O cancelamento do registro por inadimplemento segue procedimento extrajudicial com intimação do promitente comprador para purgar a mora em 30 dias Art. 251-A. A adjudicação compulsória pode ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis Art. 216-B.
Compra e venda mercantil
Em todo contrato de compra e venda mercantil entre partes domiciliadas no Brasil, com prazo não inferior a 30 dias da entrega, o vendedor extrairá fatura; dela poderá ser extraída duplicata para circulação como efeito comercial Art. 1º.
Falência e recuperação judicial
O crédito do proprietário ou promitente vendedor de imóvel com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade não se submete aos efeitos da recuperação judicial, prevalecendo os direitos de propriedade Art. 49, § 3º. A alienação do ativo na falência realiza-se por leilão, propostas fechadas ou pregão, pelo maior valor oferecido Art. 142.
Jurisprudência consolidada
Compromisso de compra e venda de imóvel: a falta de registro não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor Súmula 76; admite-se a oposição de embargos de terceiro fundados em posse advinda do compromisso, ainda que desprovido de registro Súmula 84; não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa não inscrita no registro de imóveis Súmula 621.
Adjudicação compulsória: o direito não se condiciona ao registro do compromisso no cartório de imóveis Súmula 239; o compromisso de compra e venda dá direito a execução compulsória quando reunidos os requisitos legais Súmula 413; não é admissível arrependimento no compromisso sujeito ao regime do DL 58/1937 Súmula 166.
Hipoteca e promessa de compra e venda: a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel Súmula 308.
Compra e venda de automóvel: não prevalece contra terceiros de boa-fé se o contrato não foi transcrito no Registro de Títulos e Documentos Súmula 489.
Imunidade tributária: não se estende da autarquia financiadora à compra e venda entre particulares, ainda que instrumento único Súmula 336.
Base legal
- Art. 481–Art. 532 — compra e venda (disposições gerais e cláusulas especiais)
- Art. 533 — troca ou permuta
- Art. 417–Art. 420 — arras ou sinal
- Art. 1.417–Art. 1.418 — direito do promitente comprador
- Art. 49 — direito de arrependimento
- Art. 52 — venda a prazo (informações ao consumidor)
- Art. 53 — nulidade de cláusula de perda total das prestações pagas
- Art. 27–Art. 34 — direito de preferência do locatário
- Art. 167 — registro do compromisso de compra e venda
- Art. 216-B — adjudicação compulsória extrajudicial
- Art. 251-A — cancelamento do registro por inadimplemento
- Art. 1º — fatura e duplicata na compra e venda mercantil
- Art. 49, § 3º — crédito do promitente vendedor na recuperação judicial
- Art. 142 — alienação do ativo na falência
- Súmula 166 — irretratabilidade do compromisso (DL 58/1937)
- Súmula 412 — arras com cláusula de arrependimento
- Súmula 413 — execução compulsória do compromisso
- Súmula 489 — registro de automóvel no RTD
- Súmula 621 — embargos de terceiro e promessa não inscrita
- Súmula 76 — interpelação prévia independentemente de registro
- Súmula 84 — embargos de terceiro sem registro
- Súmula 239 — adjudicação compulsória independente de registro
- Súmula 308 — hipoteca ineficaz perante adquirente
- Súmula 543 — restituição de parcelas na resolução da promessa imobiliária
Relacionados
- Contrato — conceito geral de contrato no direito civil e do consumidor
- Obrigações — teoria geral das obrigações
- Propriedade — direito de propriedade e sua transferência
- Posse — posse e sua proteção
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- Hipoteca — garantia real sobre imóveis
- Falência — execução concursal e alienação de ativos
- Prescrição e Decadência — prazos extintivos aplicáveis às pretensões
- Boa-fé objetiva — princípio contratual fundamental
- Usucapião — aquisição originária da propriedade
- Despejo — desocupação de imóvel locado (preferência na venda)
- Citação e Intimação — comunicação processual em ações imobiliárias
Precedentes do STJ (Temas Repetitivos)
Temas Repetitivos e IACs do STJ sobre este instituto (fonte: Temas Repetitivos e IAC (STJ)).
- Tema 1002 — Termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, na hipótese de extinção do contrato por….
- Tema 577 — Necessidade de restituição imediata, no valor integral ou parcial, das parcelas pagas pelo promitente comprador, em razão da rescisão do contrato de promessa….
- Tema 996 — Necessidade de estabelecimento de prazo certo para entrega de imóvel e consequências decorrentes do descumprimento desse prazo, em contratos de promessa de….
- Temas 971, 971 — Possibilidade de inversão, em desfavor do vendedor, de cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento da….
IRDR do TJSP (precedentes locais)
Incidentes de Resolução de Demandas Repetitivas admitidos no TJSP sobre este instituto (fonte: IRDR (TJSP)).