Arrematação

Tipo	Conceito
Tags	direito processual civil, execução, expropriação, direito civil, direito falimentar, direito registral
Fontes	CPC, Art. 675 CPC, Art. 842 CPC, Art. 843 CPC, Art. 863 CPC, Art. 884 CPC, Art. 885 CPC, Art. 891 CPC, Art. 892
Atualizado	2026-06-29

A arrematação é o ato processual expropriatório pelo qual o bem penhorado é alienado em hasta pública (leilão) ao licitante que oferecer o maior lance, transferindo-se a propriedade do executado ao arrematante, livre dos ônus que recaíam sobre o bem. Uma vez assinado o auto pelo juiz, arrematante e leiloeiro, a arrematação considera-se perfeita, acabada e irretratável (Art. 903).

Efeitos e estabilidade

• Perfeição e irretratabilidade: assinado o auto, a arrematação é perfeita e acabada, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado, assegurada a reparação por perdas e danos (Art. 903).
• Extinção de ônus: a arrematação extingue as hipotecas anteriores (Art. 1.499, VI; Art. 269 §1º), sub-rogando-se os créditos sobre o preço (Art. 908 §1º). O cancelamento de demais constrições deve ser previsto na decisão judicial (Art. 269 §2º).
• Exceção — credor hipotecário não intimado: não extingue a hipoteca se o credor hipotecário não foi parte na execução nem foi notificado (Art. 1.501).
• Hipótese de invalidação, ineficácia ou resolução: a arrematação pode ser invalidada (preço vil ou outro vício), considerada ineficaz (se não observado o art. 804 do CPC) ou resolvida (se não pago o preço ou prestada a caução) — Art. 903 §1º. O juiz decide se provocado em até 10 dias após o aperfeiçoamento (Art. 903 §2º).
• Desistência do arrematante: admite-se nos casos de ônus não mencionado no edital, alegação de vício pelo executado antes da carta, ou citação para ação autônoma (Art. 903 §5º). Suscitação infundada de vício constitui ato atentatório à dignidade da justiça (Art. 903 §6º).
• Após a carta de arrematação: a invalidação só por ação autônoma, com o arrematante como litisconsorte necessário (Art. 903 §4º).
• Recurso: a apelação contra sentença que julga embargos à arrematação tem efeito meramente devolutivo (Súmula 331).

Procedimento e formalidades

• Preço mínimo e condições: o juiz estabelece o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias (Art. 885). Não se admite lance vil, assim considerado o inferior ao mínimo do edital ou a 50% da avaliação (Art. 891).
• Pagamento: imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (Art. 892). Se o exequente arrematar como único credor, não precisa exibir o preço; se o valor exceder seu crédito, deposita a diferença em 3 dias (Art. 892 §1º).
• Auto de arrematação: lavrado de imediato, assinado pelo juiz, arrematante e leiloeiro, podendo abranger bens de mais de uma execução (Art. 901; Art. 269). No TJSP, os autos são lavrados pelo Ofício da Portaria dos Auditórios e Leilões Presenciais no prazo máximo de 24 horas (Art. 287).
• Carta de arrematação: expedida após o depósito ou prestação de garantias, contendo descrição do imóvel, remissão à matrícula, cópia do auto e prova de pagamento do imposto de transmissão, além de indicação de ônus ou gravames (Art. 901 §2º). A ordem de entrega ou mandado de imissão na posse é expedido simultaneamente (Art. 901 §1º).
• Registro: a arrematação em hasta pública é título registrável no Registro de Imóveis (Art. 167, I, 26). Arrematado o imóvel e depositado o preço em 48h, o juiz manda cancelar a hipoteca (Art. 269).
• Suspensão do leilão: logo que o produto dos bens for suficiente para o pagamento do credor e despesas (Art. 899).
• Despesas do arrematante: correm por sua conta as despesas de desmontagem, remoção, transporte e transferência patrimonial (Art. 273). A expedição da carta de arrematação é excluída da taxa judiciária (Art. 2º, V).

Preferências e hipóteses especiais

• Coproprietário ou cônjuge não executado: preferência na arrematação em igualdade de condições (Art. 843 §1º).
• Bem tombado: União, Estados e Municípios têm preferência, nessa ordem, em igualdade de oferta (Art. 892 §3º).
• Lance em conjunto: se diversos bens e mais de um lançador, prefere quem se propuser a arrematá-los todos em conjunto (Art. 893).
• Empresa concessionária: antes da arrematação ou adjudicação, deve-se ouvir o ente público outorgante da concessão (Art. 863 §2º).
• Bem de incapaz: se não alcançar 80% da avaliação, o juiz adia a alienação por até 1 ano; o pretendente que desistir responde por multa de 20% (Art. 896).
• Remição pelo executado: no caso de bem hipotecado, o executado pode remi-lo até a assinatura do auto, oferecendo preço igual ao maior lance (Art. 902). Na hipoteca de estrada de ferro, a União ou o Estado podem remir em 15 dias (Art. 1.505). Após assinado o auto, não cabe remição (Art. 273).
• Embargos: podem ser opostos até 5 dias depois da arrematação, mas sempre antes da assinatura da carta (Art. 675).

Inadimplemento do arrematante

• Arrematação a prazo (parcelada): proposta com 25% à vista e saldo em até 30 meses, garantido por caução ou hipoteca (Art. 895 §1º). O inadimplemento autoriza o exequente a pedir a resolução da arrematação ou executar o valor devido (Art. 895 §5º).
• Perda da caução: se o arrematante ou fiador não pagar no prazo, perde a caução e os bens vão a novo leilão, vedada a participação de ambos (Art. 897).
• Transferência ao fiador: o fiador que pagar o lance e a multa pode requerer que a arrematação lhe seja transferida (Art. 898).
• Comissão do leiloeiro: direito de receber do arrematante a comissão legal ou arbitrada (Art. 884 p.ú.); no TJSP, mínimo de 5% sobre o valor da arrematação (Art. 266). Anulada ou ineficaz a arrematação, a comissão é devolvida ao arrematante (Art. 267 §3º).

Falência e recuperação judicial

• Sem sucessão: o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus, e o arrematante não sucede nas obrigações do devedor, inclusive as tributárias, trabalhistas e acidentárias (Art. 60 p.ú.; Art. 141, II).
• Exceções à sucessão: a regra do art. 141, II, não se aplica se o arrematante for sócio, parente até 4º grau do falido, ou agente identificado com o objetivo de fraudar a sucessão (Art. 141 §1º).
• Empregados: contratados pelo arrematante mediante novos contratos; o arrematante não responde por obrigações anteriores (Art. 141 §2º).
• Impugnação: qualquer credor, o devedor ou o MP pode impugnar a arrematação em 48 horas; o juiz decide em 5 dias (Art. 143).

Alienação fiduciária (Lei 9.514/1997)

Na execução extrajudicial da alienação fiduciária de imóveis, aplicam-se regras específicas de leilão:

• Referencial mínimo para arrematação: no segundo leilão, o lance deve ser igual ou superior ao valor integral da dívida garantida, despesas, emolumentos, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais (Art. 26-A §3º).
• Inexistência de lance: se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo, a dívida extingue-se com recíproca quitação, e o credor fica investido na livre disponibilidade do imóvel (Art. 26-A §4º; Art. 27 §5º).
• Saldo remanescente: se o produto do leilão não bastar, o devedor continua obrigado pelo saldo, ressalvada a extinção pelo referencial mínimo (Art. 27 §5º-A).

Base legal

• Art. 675 — prazo para embargos à arrematação (5 dias antes da carta)
• Art. 842 — intimação do cônjuge do executado
• Art. 843 §1º — preferência do coproprietário ou cônjuge não executado
• Art. 863 §2º — concessão: oitiva do ente público antes da arrematação
• Art. 884 p.ú. — comissão do leiloeiro
• Art. 885 — preço mínimo, condições e garantias
• Art. 891 — vedação a lance vil
• Art. 892 — pagamento imediato
• Art. 892 §1º — exequente arrematante único credor
• Art. 892 §3º — preferência bem tombado
• Art. 893 — preferência lance em conjunto
• Art. 895 — arrematação a prazo (parcelada)
• Art. 895 §5º — inadimplemento
• Art. 896 — bem de incapaz
• Art. 897 — perda da caução
• Art. 898 — transferência ao fiador
• Art. 899 — suspensão do leilão
• Art. 901 — auto e carta de arrematação
• Art. 902 — remição até assinatura do auto
• Art. 903 — perfeição, irretratabilidade, invalidação, ineficácia, resolução
• Art. 1.484 — valor ajustado como base para arrematação
• Art. 1.489 V — hipoteca legal do credor sobre o imóvel arrematado
• Art. 1.499 VI — extinção da hipoteca pela arrematação
• Art. 1.501 — necessidade de notificação do credor hipotecário
• Art. 1.505 — remição de hipoteca de estrada de ferro (União/Estado)
• Art. 60 — alienação na recuperação judicial: sem ônus nem sucessão
• Art. 141 — alienação na falência: sem ônus nem sucessão (exceções)
• Art. 143 — impugnação em 48h
• Art. 167 I, 26 — registro da arrematação
• Art. 269 — cancelamento da hipoteca após depósito
• Art. 273 — remição não se efetua após o auto
• Art. 26-A — referencial mínimo para arrematação
• Art. 27 — leilão extrajudicial, saldo remanescente
• Art. 2º V — custas da carta de arrematação
• Súmula 331 — apelação contra sentença de embargos à arrematação tem efeito meramente devolutivo
• Art. 248 — liberação do produto após entrega dos móveis
• Art. 266 — comissão mínima de 5% ao leiloeiro
• Art. 267 — guias de depósito e comissão
• Art. 269 — auto de arrematação; extinção de hipotecas
• Art. 273 — despesas do arrematante
• Art. 287 — prazo de 24h para lavratura dos autos

🏛️ Na UPJ de Piracicaba

Peculiaridade local (UPJ 1ª–7ª VC de Piracicaba — ambito: local). É como esta lotação opera no eproc, não regra nacional. Acervo: Localizadores eproc (UPJ Piracicaba) · fluxo: Fluxo de trabalho da UPJ (Piracicaba).

Decisões padronizadas pós-arrematação (SAJ): 911556 - (10 DIAS) LEILÃO POSITIVO - DECISÃO APÓS ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL (SEM ATO) e 953417 - (10 DIAS) LEILÃO POSITIVO BEM MÓVEL-VEÍCULO - DECISÃO APÓS ARREMATAÇÃO (SEM ATO) (esta usada após a arrematação do veículo e a juntada do auto pelo leiloeiro). Cancelamento de outras penhoras sobre o bem arrematado (reunião de 19/03/2026): as decisões padronizadas passaram a conter ordem expressa de cancelamento das demais penhoras incidentes sobre o bem, a fim de evitar notas devolutivas e burocracia. A carta de arrematação é expedida de ofício, em remessa eletrônica aos Serviços Notariais e de Registro (art. 1.273-A das NSCGJ); a expedição impressa só ocorre mediante pedido expresso (Orientações UPJ — Execução e cumprimento de sentença).

Relacionados

• Penhora — constrição que antecede e viabiliza a arrematação
• Execução — processo em que a arrematação se insere como fase expropriatória
• Avaliação e expropriação — avaliação do bem e modalidades expropriatórias, inclusive a arrematação
• Hipoteca — garantia real que se extingue com a arrematação (CC 1.499, VI)
• Alienação Fiduciária — regime especial de leilão extrajudicial (Lei 9.514/1997)
• Fraude à execução — vício que pode ineficacizar a arrematação
• Embargos à Execução — defesa do executado, oponível até 5 dias após a arrematação
• Falência — regime especial de alienação sem sucessão (Lei 11.101/2005)
• Recuperação judicial — alienação de UPIs sem ônus nem sucessão
• Custas — custas da carta de arrematação (Lei 11.608/2003)
• Impenhorabilidade — limites objetivos à constrição que impedem a arrematação