Definição
O contrato preliminar (ou pré-contrato) é o negócio jurídico preparatório pelo qual as partes se obrigam a celebrar futuramente um contrato definitivo. O Código Civil disciplina-o nos arts. 462 a 466 como espécie autônoma dentro da teoria geral dos contratos. Difere do contrato definitivo porque sua prestação característica é emitir declaração de vontade em momento posterior, e não executar desde logo a prestação final.
Requisitos e forma
O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto quanto à forma — isto é, o conteúdo obrigacional já deve estar definido, mas a solenidade exigida para o negócio final pode ser dispensada na fase preliminar (Art. 462). Tratando-se de promessa de compra e venda de imóvel, pode ser celebrado por instrumento público ou particular (Art. 1.417).
Efeitos e direito à celebração do definitivo
Concluído o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer parte pode exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra (Art. 463). Esgotado o prazo sem cumprimento, o juiz pode suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao preliminar — o que se opera, no plano processual, pela sentença que produz os efeitos da declaração de vontade não emitida (Art. 501).
Nas relações de consumo, o pré-contrato vincula o fornecedor e enseja execução específica nos termos do art. 84 do CDC (Art. 48).
Inadimplemento e remédios
Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, a outra parte pode considerá-lo desfeito e pedir perdas e danos (Art. 465), sem prejuízo da faculdade de exigir a prestação específica. A obrigação de contratar só se converte em perdas e danos se impossível a tutela específica ou se o autor a requerer (Art. 499).
Na promessa unilateral, o credor deve manifestar-se no prazo fixado ou no que lhe for assinado pelo devedor, sob pena de o contrato preliminar ficar sem efeito (Art. 466).
Súmulas aplicáveis ao inadimplemento:
- A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor (Súmula 76).
- Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, deve haver imediata restituição das parcelas pagas — integral se a culpa for exclusiva do vendedor; parcial se o comprador deu causa (Súmula 543).
- No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal ou sua restituição em dobro exclui indenização maior, salvo juros e encargos processuais (Súmula 412).
Registro e direito real do promitente comprador
O contrato preliminar deve ser levado ao registro competente (Art. 463, parágrafo único). Na Lei de Registros Públicos, inscrevem-se o compromisso de compra e venda de imóveis não loteados (Art. 167, I, 9) e a promessa de compra e venda de terrenos loteados conforme o DL 58/37 (Art. 167, I, 20).
A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel (Art. 1.417), enumerado como direito real no art. 1.225, VII do CC. O titular desse direito pode exigir a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (Art. 1.418). A adjudicação compulsória não se condiciona ao prévio registro do compromisso (Súmula 239).
A Lei 14.382/2022 introduziu a adjudicação extrajudicial no serviço de registro de imóveis, independentemente de via jurisdicional (Art. 216-B). O cancelamento do registro do compromisso por falta de pagamento segue o procedimento do art. 250 da LRP.
Súmulas do STF sobre registro e DL 58/37:
- É inadmissível o arrependimento no compromisso sujeito ao DL 58/37 (Súmula 166).
- O regime do DL 58/37 não se aplica ao compromisso não inscrito, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro (Súmula 167).
- Admite-se a inscrição no curso da ação (Súmula 168).
- O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória quando reunidos os requisitos legais (Súmula 413).
Efeitos processuais e proteção do promitente comprador
No processo de execução, a penhora sobre bem objeto de promessa de compra e venda registrada exige a intimação do promitente comprador (ou do promitente vendedor, se a penhora recair sobre direito aquisitivo — Art. 806, III e IV). A alienação judicial do bem sem essa intimação é ineficaz em relação ao promitente comprador não intimado (Art. 814, §1º). Os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda são penhoráveis (Art. 843, XII).
O promitente comprador pode opor embargos de terceiro fundados em posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro (Súmula 84).
Na recuperação judicial, aplica-se à promessa de compra e venda de imóveis a legislação respectiva (Art. 119, VI). Na locação, a denúncia do locador após venda deve ser exercida em 90 dias do registro do compromisso (Art. 33, §2º), e a ação de despejo fundada em certos incisos exige prova do compromisso registrado (Art. 72, §2º).
Base legal
- Art. 462 — requisitos essenciais do contrato preliminar
- Art. 463 — direito de exigir o definitivo; exigência de registro
- Art. 464 — suprimento judicial da vontade
- Art. 465 — resolução e perdas e danos
- Art. 466 — promessa unilateral; decadência
- Art. 1.225, VII — direito real do promitente comprador
- Art. 1.417 — aquisição de direito real mediante promessa registrada
- Art. 1.418 — adjudicação compulsória
- Art. 497 — tutela específica nas obrigações de fazer/não fazer
- Art. 499 — conversão em perdas e danos apenas se impossível a tutela específica
- Art. 501 — sentença que produz efeitos da declaração não emitida
- Art. 806, III e IV — intimação do promitente comprador/vendedor na penhora
- Art. 814, §1º — ineficácia da alienação sem intimação
- Art. 843, XII — penhorabilidade dos direitos aquisitivos
- Art. 48 — vinculação do fornecedor ao pré-contrato e execução específica
- Art. 167, I, 9 e 20 — registro do compromisso e promessa
- Art. 216-B — adjudicação compulsória extrajudicial
- Art. 250 — cancelamento do registro por inadimplemento
- Art. 33, §2º — prazo para denúncia na locação após venda
- Art. 72, §2º — prova do compromisso registrado no despejo
- Art. 119, VI — promessa de compra e venda na recuperação judicial
- Súmula 76 — interpelação prévia independentemente de registro
- Súmula 84 — embargos de terceiro sem registro
- Súmula 239 — adjudicação compulsória sem registro
- Súmula 543 — restituição de parcelas na resolução (CDC)
- Súmula 166 — irretratabilidade no DL 58/37
- Súmula 167 — registro como requisito do regime DL 58/37
- Súmula 168 — inscrição no curso da ação
- Súmula 412 — sinal e cláusula de arrependimento
- Súmula 413 — execução compulsória do compromisso