Direito real de garantia sobre coisa alheia, de natureza acessória, que submete bem imóvel (ou equiparado) ao cumprimento da obrigação, sem transferência da posse ao credor. O bem fica sujeito, por vínculo real, ao pagamento da dívida (Art. 1.419).
Constituição e requisitos
A hipoteca exige que o constituinte seja proprietário com poder de alienar; a propriedade superveniente convalida a garantia, e a coisa comum exige consentimento de todos os coproprietários (Art. 1.420). O contrato deve declarar, sob pena de ineficácia: valor do crédito (ou estimação), prazo, taxa de juros e especificação do bem (Art. 1.424). A cláusula que proíba o proprietário de alienar o imóvel hipotecado é nula (Art. 1.475).
Podem ser objeto de hipoteca imóveis e acessórios, domínio direto e útil, estradas de ferro, recursos naturais, navios, aeronaves, direito de uso especial, direito real de uso, propriedade superficiária e direitos oriundos de imissão provisória na posse (Art. 1.473). A hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos e construções do imóvel (Art. 1.474).
Registro
A hipoteca constitui-se com o registro no cartório do lugar do imóvel (Art. 1.492). Os registros seguem a ordem de requerimento; o número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas (Art. 1.493). Imóvel sujeito a hipoteca não é admitido a novo registro sem consentimento do credor hipotecário (Art. 279). O registro de hipoteca convencional vale por 30 anos, findo o qual só se mantém se reconstituída por novo título e novo registro (Art. 238; Art. 1.485).
Hipoteca legal
A lei confere hipoteca: às pessoas de direito público interno; aos filhos sobre imóveis do genitor que casar sem inventariar; ao ofendido sobre imóveis do delinquente; ao co-herdeiro; e ao credor sobre imóvel arrematado (Art. 1.489). As hipotecas legais devem ser registradas e especializadas (Art. 1.497). O credor pode exigir reforço se os imóveis especializados forem insuficientes, e a hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos públicos ou outra garantia a critério do juiz (Art. 1.490 e Art. 1.491).
Hipoteca judiciária
A decisão condenatória ao pagamento de quantia vale como título constitutivo de hipoteca judiciária, que independe de ordem judicial e confere ao credor direito de preferência observada a prioridade no registro (Art. 495).
Espécies e pluralidade
O dono do imóvel pode constituir múltiplas hipotecas sobre o mesmo bem. O credor da segunda hipoteca, salvo insolvência do devedor, não pode executar o imóvel antes de vencida a primeira (Art. 1.476 e Art. 1.477). O inadimplemento de uma obrigação hipotecária faculta ao credor declarar vencidas as demais garantidas pelo mesmo imóvel (Art. 1.477, §2º). O credor hipotecário que pagar dívidas de hipotecas anteriores sub-roga-se nos direitos respectivos (Art. 1.478).
A hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito (Art. 1.487). Admite-se extensão posterior para novas obrigações com o mesmo credor, mantidos o registro e a publicidade originais (Art. 1.487-A).
Efeitos e extinção
O credor hipotecário tem direito de excutir a coisa e preferir a outros credores no pagamento, observada a prioridade do registro, ressalvadas as exceções legais (Art. 1.422). As dívidas que devem ser pagas precipuamente a outros créditos (ex.: cotas condominiais — Súmula 478) excepcionam essa regra.
Vencimento antecipado
A dívida hipotecária considera-se vencida se o bem se deteriorar e o devedor não reforçar a garantia; se o devedor falir ou cair em insolvência; se as prestações não forem pontualmente pagas (conforme estipulado); se o bem perecer ou for desapropriado (Art. 1.425).
Cláusula comissória
É nula a cláusula que autorize o credor a ficar com o bem se a dívida não for paga (Art. 1.428). Executada a hipoteca, se o produto não bastar, o devedor continua obrigado pessoalmente pelo restante (Art. 1.430).
Direitos do adquirente
O adquirente de imóvel hipotecado pode: (a) abandonar o imóvel aos credores hipotecários, exonerando-se, desde que não se tenha obrigado pessoalmente (Art. 1.479); (b) remir o imóvel nos 30 dias seguintes ao registro aquisitivo, citando os credores e propondo preço não inferior ao da aquisição (Art. 1.481). A remição também é regulada pelos Art. 266 a Art. 276. O executado pode remir o bem hipotecado até a assinatura do auto de adjudicação (Art. 877, §3º) ou, no leilão, até a assinatura do auto de arrematação (Art. 902).
A alienação de bem hipotecado é ineficaz em relação ao credor não intimado (Art. 804). Na penhora de bem hipotecado, deve ser intimado também o credor hipotecário (Art. 799, I, e Art. 889, V).
Cancelamento
O cancelamento da hipoteca faz-se: (I) por autorização ou quitação do credor; (II) por decisão judicial; (III) conforme legislação das cédulas hipotecárias (Art. 251).
Exceções especiais
Bem de família: a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio não se opõe à execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou entidade familiar (Art. 3º, V).
SFH: na execução hipotecária de crédito vinculado ao SFH, a petição inicial deve ser instruída com, pelo menos, dois avisos de cobrança (Súmula 199).
Adquirentes de imóvel: a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante adquirentes do imóvel (Súmula 308).
Falência: a constituição de hipoteca no termo legal (período suspeito) pode ser revogada; se os bens hipotecados forem objeto de hipotecas posteriores, a massa receberá a parte do credor da hipoteca revogada (Art. 168, III).
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| Codigo Civil | Vinculação real do bem garantido |
| Codigo Civil | Legitimidade para hipotecar (poder de alienar) |
| Codigo Civil | Direito de excutir e preferência |
| Codigo Civil | Requisitos formais do contrato |
| Codigo Civil | Hipóteses de vencimento antecipado |
| Codigo Civil | Nulidade da cláusula comissória |
| Codigo Civil | Responsabilidade pessoal remanescente |
| Codigo Civil | Objetos da hipoteca |
| Codigo Civil | Abrangência (acessões, melhoramentos) |
| Codigo Civil | Nulidade da cláusula de inalienabilidade; vencimento antecipado por alienação |
| Codigo Civil | Pluralidade de hipotecas |
| Codigo Civil | Ordem entre hipotecas; inadimplemento e vencimento cruzado |
| Codigo Civil | Sub-rogação do credor que paga hipoteca anterior |
| Codigo Civil | Abandono do imóvel pelo adquirente |
| Codigo Civil | Remição pelo adquirente |
| Codigo Civil | Valor ajustado nas escrituras |
| Codigo Civil | Prorrogação por averbação (30 anos) |
| Codigo Civil | Hipoteca para dívida futura |
| Codigo Civil | Extensão para novas obrigações |
| Codigo Civil | Desmembramento em loteamento/condomínio |
| Codigo Civil | Hipoteca legal |
| Codigo Civil | Registro no cartório do lugar do imóvel |
| Codigo Civil | Prioridade pela ordem de registro |
| CPC | Hipoteca judiciária |
| CPC, I | Intimação do credor hipotecário na penhora |
| CPC | Ineficácia da alienação sem intimação do credor |
| CPC, §3º | Remição na penhora de bem hipotecado |
| CPC | Remição no leilão de bem hipotecado |
| Lei 6.015-1973 | Segunda hipoteca e preferência |
| Lei 6.015-1973 | Prazo do registro (30 anos) |
| Lei 6.015-1973 | Cancelamento da hipoteca |
| Lei 6.015-1973 | Remição judicial do imóvel hipotecado |
| Lei 6.015-1973 | Consentimento do credor para novo registro |
| Lei 8.009-1990, V | Execução de hipoteca sobre bem de família |
| Lei 11.101-2005, III | Revogação de hipoteca no termo legal |
| Súmulas do STJ | SFH: 2 avisos de cobrança na inicial |
| Súmulas do STJ | Ineficácia da hipoteca construtora × adquirentes |
| Súmulas do STJ | Preferência de cotas condominiais sobre hipoteca |