O direito de superfície é o direito real pelo qual o proprietário concede a outrem o poder de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Art. 1.369). Integra o rol dos direitos reais taxativos do Código Civil (Art. 1.225, II). O superficiário adquire direito real autônomo sobre a construção ou plantação, dissociado da propriedade do solo.
Constituição e requisitos formais
A superfície constitui-se por contrato (escritura pública) ou testamento, com registro no Registro de Imóveis (Art. 1.369). A constituição do direito de superfície sobre imóvel urbano é ato registrável no art. 167, I, 39 da Lei de Registros Públicos (Art. 167); a extinção averba-se no art. 167, II, 20 (Art. 167).
A concessão pode ser gratuita ou onerosa; se onerosa, as partes estipulam se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente (Art. 1.370). O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se inerente ao objeto da concessão (Art. 1.369, parágrafo único).
Conteúdo, direitos e deveres das partes
- Deveres do superficiário: responder pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (Art. 1.371).
- Transferência: o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros; é vedado ao concedente estipular qualquer pagamento pela transferência (Art. 1.372 e parágrafo único).
- Direito de preferência: em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições (Art. 1.373).
- Propriedade superficiária como objeto de garantia: a propriedade superficiária pode ser objeto de hipoteca (Art. 1.473, X), bem como de alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis)). Os direitos de garantia ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície (Art. 1.473, §2º; Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis)).
Extinção
- Destinação diversa: a concessão resolve-se antes do termo final se o superficiário der ao terreno destinação diversa da convencionada (Art. 1.374).
- Término do prazo: extinta a concessão, o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, salvo estipulação em contrário (Art. 1.375).
- Desapropriação: a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (Art. 1.376).
- Pessoa jurídica de direito público: o direito de superfície constituído por ente público rege-se pelo Código Civil, no que não for diversamente disciplinado em lei especial (Art. 1.377).
Tutela processual
Execução
Se a execução tiver por sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao direito de superfície, responde pela dívida exclusivamente o direito real do qual é titular o executado — o terreno, no caso do proprietário; a construção ou plantação, no caso do superficiário (Art. 791).
Intimações obrigatórias na penhora
Incumbe ao exequente requerer a intimação do superficiário quando a penhora recair sobre imóvel submetido ao direito de superfície, e a intimação do proprietário quando a penhora recair sobre direitos do superficiário (Art. 799, V e VI).
Alienação ineficaz
A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído direito de superfície — seja do solo, da plantação ou da construção — é ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário não intimado (Art. 804, §2º).
Alienação judicial
Na alienação judicial, devem ser cientificados com 5 dias de antecedência: o titular do direito de superfície (quando a penhora recair sobre o bem gravado) e o proprietário do terreno (quando a penhora recair sobre o direito de superfície) (Art. 889, III e IV).
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| Codigo Civil | A superfície como direito real |
| Codigo Civil | Conceito, forma (escritura pública) e registro |
| Codigo Civil | Vedação de obra no subsolo, salvo exceção |
| Codigo Civil | Gratuidade ou onerosidade |
| Codigo Civil | Responsabilidade do superficiário por encargos e tributos |
| Codigo Civil | Transferência a terceiros e aos herdeiros |
| Codigo Civil | Direito de preferência |
| Codigo Civil | Resolução por destinação diversa |
| Codigo Civil | Extinção e propriedade plena |
| Codigo Civil | Indenização na desapropriação |
| Codigo Civil | Direito de superfície por ente público |
| Codigo Civil | Propriedade superficiária como objeto de hipoteca |
| Codigo Civil | Limitação dos direitos de garantia à duração da concessão |
| Lei 6.015-1973 | Registro da constituição |
| Lei 6.015-1973 | Averbação da extinção |
| CPC | Responsabilidade patrimonial na execução |
| CPC | Intimações na penhora |
| CPC | Ineficácia da alienação sem intimação |
| CPC | Cientificação na alienação judicial |
| Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis) | Propriedade superficiária na alienação fiduciária |
Relacionados
- Propriedade — direito-mãe, do qual a superfície é desdobramento
- Usufruto — outro direito real sobre coisa alheia
- Hipoteca — a propriedade superficiária como objeto de hipoteca
- Alienação Fiduciária — a propriedade superficiária como objeto de garantia fiduciária
- Compra e venda — contrato translativo da propriedade