O direito real de laje é o direito real autônomo conferido ao titular de unidade imobiliária constituída sobre a superfície superior ou inferior de construção alheia (construção-base), sem que haja fração ideal de terreno ou participação em áreas já edificadas (Art. 1.510-A). Foi incluído no rol de direitos reais do Código Civil pela Lei nº 13.465/2017 (Art. 1.225, XIII), como instrumento de regularização fundiária urbana e formalização de ocupações verticalizadas informais.
Constituição e registro
A instituição do direito real de laje opera-se por meio de abertura de matrícula própria no Registro de Imóveis, com averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca (Art. 167, §9º). O direito contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma — não abrangendo as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base (Art. 1.510-A, §1º).
A instituição não implica atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje nem participação proporcional em áreas já edificadas (Art. 1.510-A, §4º).
Direitos, deveres e limitações
- Uso, gozo e disposição: o titular da laje pode usar, gozar e dispor de sua unidade, constituída em matrícula própria (Art. 1.510-A, §3º).
- Encargos e tributos: o titular responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade (Art. 1.510-A, §2º).
- Vedação de prejuízo à construção: é vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas edilícias locais (Art. 1.510-B).
- Lajes sucessivas: o titular da laje pode ceder a superfície de sua construção para instituição de novo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas (Art. 1.510-A, §6º).
- Posturas municipais: os Municípios e o DF podem dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje (Art. 1.510-A, §5º).
Despesas comuns e partes de todo o edifício
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje na proporção estipulada em contrato, aplicando-se, no que couber, as normas dos condomínios edilícios (Art. 1.510-C).
Consideram-se partes que servem a todo o edifício: (I) alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e toda a estrutura do prédio; (II) telhado ou terraços de cobertura, ainda que de uso exclusivo do titular da laje; (III) instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; (IV) coisas afetadas ao uso de todo o edifício (Art. 1.510-C, §1º, I a IV).
Assegura-se a qualquer interessado o direito de promover reparações urgentes na forma do art. 249, parágrafo único, do Código Civil (Art. 1.510-C, §2º).
Alienação e direito de preferência
Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, têm direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, cientificados por escrito para manifestação no prazo de trinta dias, salvo disposição contratual diversa (Art. 1.510-D).
Se houver mais de uma laje, a preferência é do titular das lajes ascendentes e, sucessivamente, das lajes descendentes, com prioridade para a laje mais próxima à unidade alienada (Art. 1.510-D, §2º). O titular não cientificado pode, mediante depósito do preço, haver para si a parte alienada a terceiros, no prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias da alienação (Art. 1.510-D, §1º).
Extinção
A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (I) se instituído sobre o subsolo; ou (II) se a construção-base for reconstruída no prazo de 5 (cinco) anos. O disposto não afasta eventual reparação civil contra o culpado pela ruína (Art. 1.510-E, I e II e parágrafo único).
Tutela processual (penhora)
Na execução, incumbe ao exequente:
- requerer a intimação do titular da construção-base e, se for o caso, do titular de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje (Art. 799, X);
- requerer a intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a construção-base (Art. 799, XI).
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| Codigo Civil, XIII | A laje como direito real |
| Codigo Civil | Conceito, objeto (espaço aéreo/subsolo), unidade autônoma, encargos, registro, lajes sucessivas, posturas municipais |
| Codigo Civil | Vedação de prejuízo à segurança, linha arquitetônica e arranjo estético |
| Codigo Civil | Despesas comuns, partes a serviço do edifício, reparações urgentes |
| Codigo Civil | Direito de preferência na alienação, prazo de 30 dias para manifestação, prazo decadencial de 180 dias |
| Codigo Civil | Extinção pela ruína; exceções (subsolo e reconstrução em 5 anos) |
| CPC, X e XI | Intimações obrigatórias na penhora de direito real de laje |
| Lei 6.015-1973, §9º | Registro: matrícula própria + averbação na construção-base |