Direito real que confere ao titular o poder jurídico de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha (Art. 1.228). É garantida como direito fundamental (Art. 5º, XXII) e submetida ao princípio da função social (Art. 5º, XXIII; Art. 170, II e III; Art. 1.228, §1.º), que condiciona seu exercício às finalidades econômicas, sociais e ambientais.
Conteúdo e limites
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha (Art. 1.228). A propriedade presume-se plena e exclusiva até prova em contrário (Art. 1.231). Os frutos e produtos da coisa pertencem ao proprietário, salvo disposição em contrário (Art. 1.232).
A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o subsolo em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades de terceiro em que não tenha interesse legítimo (Art. 1.229). Jazidas, minas, recursos minerais, potenciais de energia hidráulica e monumentos arqueológicos não se incluem na propriedade do solo, regendo-se por leis especiais (Art. 1.230).
São limitações ao exercício da propriedade:
- Função social: a propriedade deve ser exercida em consonância com suas finalidades econômicas e sociais, preservando-se a flora, fauna, belezas naturais, equilíbrio ecológico e patrimônio histórico (Art. 1.228, §1.º). A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências do plano diretor (Art. 182, §2.º). A propriedade rural cumpre-a quando atende ao aproveitamento racional, uso adequado dos recursos naturais, observância das relações de trabalho e bem-estar dos proprietários e trabalhadores (Art. 186).
- Proibição de abuso: são defesos os atos que não trazem utilidade ao proprietário e são animados pela intenção de prejudicar outrem (Art. 1.228, §2.º).
- Direitos de vizinhança: o proprietário deve suportar e fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, sossego e saúde, conforme os limites ordinários de tolerância (Art. 1.277).
- Desapropriação: o proprietário pode ser privado da coisa por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro (Art. 1.228, §3.º; Art. 5º, XXIV; Art. 182, §3.º). Na desapropriação para reforma agrária, a indenização é em títulos da dívida agrária (Art. 184). São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária a pequena e média propriedade rural e a propriedade produtiva (Art. 185).
- Requisição: em caso de perigo público iminente, a autoridade pode usar de propriedade particular, assegurada indenização ulterior se houver dano (Art. 5º, XXV).
Nas desapropriações, os juros compensatórios são devidos desde a imissão provisória na posse (Súmula 69; Súmula 503). A ação de desapropriação indireta prescreve em vinte anos (Súmula 119).
Modos de aquisição
Originários
- Usucapião de imóveis: aquisição pela posse prolongada no tempo, nas modalidades extraordinária (15 anos, ou 10 com moradia/obras produtivas — Art. 1.238), especial rural (5 anos, área até 50 ha, moradia e produtividade — Art. 1.239; Art. 191), especial urbana (5 anos, área até 250 m², moradia — Art. 1.240; Art. 183) e familiar (2 anos, abandono do lar pelo ex-cônjuge — Art. 1.240-A), além da ordinária (10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos se adquirido onerosamente com registro — Art. 1.242). Bens públicos não são usucapíveis (Súmula 1031; Art. 183, §3.º; Art. 191, parágrafo único; Art. 1.209).
- Usucapião de móveis: 3 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos independentemente de título (Art. 1.260–1.261).
- Ocupação: coisa sem dono adquire-se pelo assenhoreamento (Art. 1.263).
- Acessão: formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo, plantações e construções (Art. 1.248–1.259). Quem edifica ou planta de boa-fé em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, com direito a indenização; se o valor da construção exceder consideravelmente o do terreno, pode adquirir a propriedade do solo (Art. 1.255).
- Especificação, confusão, comissão, adjunção: arts. 1.269–1.274 do CC.
Derivados
- Registro do título: a propriedade imóvel transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (Art. 1.245). O registro é eficaz desde a prenotação no protocolo (Art. 1.246).
- Tradição: a propriedade de coisas móveis transfere-se pela tradição (Art. 1.267). A tradição feita por quem não é proprietário não aliena a propriedade, salvo as exceções do art. 1.268.
- Atos registráveis: o registro de imóveis abrange, entre outros, a compra e venda, permuta, dação em pagamento, doação, sentenças de usucapião, desapropriação amigável, alienação fiduciária, instituição de bem de família, hipotecas e demais direitos reais (Art. 167, I). A certidão de inteiro teor da matrícula comprova a propriedade e os ônus reais (Art. 19, §§8.º–11).
Governos estrangeiros podem adquirir a propriedade apenas dos prédios necessários à sede de representações diplomáticas ou consulares (Art. 11, §3.º).
Perda da propriedade
Perde-se a propriedade por alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e desapropriação (Art. 1.275). O imóvel urbano abandonado com intenção de não mais conservá-lo, sem posse de outrem, pode ser arrecadado como bem vago e passar, após 3 anos, ao Município ou Distrito Federal; o imóvel rural, à União (Art. 1.276).
Tutela judicial e registral
- Ação reivindicatória: o proprietário pode reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (Art. 1.228, parte final).
- Ações possessórias: protegem a posse independentemente da prova de propriedade; a alegação de domínio não obsta a manutenção ou reintegração (Art. 557, parágrafo único; Art. 554 e ss.).
- Embargos de terceiro: protegem o proprietário ou possuidor que sofre constrição sobre bens seus em processo de que não é parte (Art. 674).
- Usucapião extrajudicial: pode ser processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis (Art. 216-A; Art. 216-A). O usucapião pode ser arguido em defesa (Súmula 722). O possuidor deve ser citado pessoalmente na ação de usucapião (Súmula 800).
Proteção especial contra a execução
O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza, salvo nas hipóteses legais (Art. 1º). A pequena propriedade rural trabalhada pela família também não é objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva (Art. 5º, XXVI; Art. 4º, §2.º).
Na recuperação judicial, o crédito do proprietário fiduciário não se submete aos efeitos do processo, prevalecendo os direitos de propriedade sobre a coisa (Art. 49, §3.º).
Registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União (Súmula 496). O IPTU progressivo pode ser exigido para assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana (Súmula 2015).
Base legal
- CF/88: arts. 5.º, XXII–XXVI (direito de propriedade, função social, desapropriação, requisição, pequena propriedade rural); 170, II e III (ordem econômica); 182–183 (política urbana); 184–186 (política agrícola, reforma agrária); 191 (usucapião especial rural).
- CC/2002: arts. 1.228–1.232 (conteúdo da propriedade); 1.238–1.242 (usucapião de imóveis); 1.245–1.247 (aquisição pelo registro); 1.248–1.259 (acessão); 1.260–1.262 (usucapião de móveis); 1.263–1.274 (ocupação, tesouro, tradição, especificação, confusão); 1.275–1.276 (perda); 1.277–1.281 (direitos de vizinhança).
- CPC/2015: arts. 554–568 (ações possessórias); 674–681 (embargos de terceiro); 216-A (usucapião extrajudicial).
- Lei 6.015/1973: art. 167 (atos de registro e averbação); 216-A (usucapião extrajudicial).
- Lei 8.009/1990: arts. 1.º a 5.º (impenhorabilidade do bem de família).
- Lei 11.101/2005: art. 49, §3.º (propriedade fiduciária na recuperação judicial).
- LINDB: art. 11, §§2.º e 3.º (aquisição de imóveis por governos estrangeiros).
- Súmulas do STF: 503, 722, 800, 1031, 2015.
- Súmulas do STJ: 56, 69, 119, 496.