Serviço público de fé pública, integrante do sistema de registro de imóveis previsto na Lei 6.015-1973, destinado a dar publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos que constituam, declarem, transmitam ou extingam direitos reais sobre imóveis. O registro é o meio pelo qual se opera a aquisição, transferência, modificação ou extinção de direitos reais, conforme o sistema do título e modo.
Natureza e função
O Registro de Imóveis é a repartição de fé pública incumbida de receber, examinar, registrar e averbar títulos e atos relativos a direitos reais sobre imóveis (Art. 1º, IV). Sua função tríplice é:
- Publicidade: tornar cognoscíveis por terceiros as situações jurídicas dos imóveis (Art. 172);
- Eficácia constitutiva ou declaratória: a transmissão da propriedade imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo (Art. 1.245); os demais direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro (Art. 1.227);
- Presunção de titularidade: enquanto não se decretar a invalidade do registro, o adquirente é havido como dono do imóvel (Art. 1.245, §2.º).
O número de ordem no Protocolo determina a prioridade do título e a preferência dos direitos reais (Art. 186). O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais, ainda que o título esteja desfeito ou rescindido (Art. 252).
O serviço é organizado por circunscrição imobiliária, sendo obrigatório que os atos sejam efetuados na serventia da situação do imóvel (Art. 169).
Atos de registro e averbação
A Lei 6.015/1973 distingue duas espécies principais de atos praticados no RI:
Registro
Compreende a inscrição e transcrição de títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis (Art. 172). O rol do art. 167, I, enumera 48 espécies registráveis, entre elas: compra e venda, permuta, dação em pagamento, doação, hipotecas legais/judiciais/convencionais, instituição de bem de família, alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997), servidões, usufruto, uso, habitação, compromissos de compra e venda, loteamentos, incorporações, convenções de condomínio, enfiteuse, anticrese, penhor rural/industrial, direito de superfície, multipropriedade, usucapião, arrematação e adjudicação em hasta pública, desapropriação, citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, entre outros.
Averbação
Destina-se a atos que alteram o conteúdo do registro sem constituir novo direito real, como cancelamento de ônus, mudança de denominação de logradouro, alteração de nome por casamento, cláusulas de inalienabilidade/impenhorabilidade/incomunicabilidade, sentenças de separação/divórcio, contrato de locação para exercício de direito de preferência (Art. 167, II). Serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel (Art. 246).
Títulos admitidos a registro
Somente são admitidos a registro: escrituras públicas; escritos particulares autorizados em lei com firmas reconhecidas; atos autênticos estrangeiros legalizados e traduzidos; cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados judiciais; contratos administrativos (Art. 221).
Matrícula
Cada imóvel tem matrícula própria no Livro n.º 2 — Registro Geral (Art. 176). Nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (Art. 236). A continuidade do registro é princípio fundamental: não se fará registro que dependa de apresentação de título anterior (Art. 237).
Efeitos e procedimentos especiais
Efeitos substantivos
O registro do título translativo transfere a propriedade entre vivos (Art. 1.245). Sua eficácia retroativa ao momento da prenotação no Protocolo (Art. 1.246). Se o teor do registro não exprimir a verdade, cabe retificação ou anulação (Art. 1.247); cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do terceiro adquirente (Art. 1.247, parágrafo único).
Averbação premonitória (CPC)
O exequente pode obter certidão para averbação no RI da existência da execução, presumindo-se em fraude à execução a alienação ou oneração posterior (Art. 828).
Hipoteca judiciária
A sentença condenatória ao pagamento de quantia vale como título constitutivo de hipoteca judiciária, realizável mediante apresentação de cópia ao RI (Art. 495, §2.º).
Usucapião extrajudicial
Admite-se o reconhecimento extrajudicial de usucapião processado perante o RI da situação do imóvel, com ata notarial, planta, memorial descritivo, certidões e documentos de posse (Art. 216-A). O oficial dá ciência aos entes públicos e publica edital; superadas as diligências, registra a aquisição.
Adjudicação compulsória extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-B)
A promessa de compra e venda pode ser levada a registro como título de domínio, independentemente de prévio registro do contrato, mediante prova do inadimplemento e notificação pelo oficial do RI (Art. 216-B).
Alienação fiduciária de imóveis
A propriedade fiduciária constitui-se pelo registro do contrato no RI (Art. 22). Em caso de inadimplemento, o oficial do RI intima o fiduciante para purgação da mora em 15 dias; não purgada, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário mediante registro (Art. 26, §§1.º-7.º).
Locação
O contrato de locação com cláusula de vigência no caso de alienação registra-se no RI (Art. 167, I, 3). A averbação do contrato na matrícula é condição para o exercício do direito de preferência pelo locatário (Art. 33). A inscrição no RI dispensa a transcrição no RTD (Súmula 442).
Imóvel georreferenciado
Tratando-se de imóvel georreferenciado com averbação no RI, o juiz pode dispensar a realização de prova pericial em ação demarcatória ou divisória (Art. 573).
Bem de família
Na hipótese de múltiplos imóveis residenciais, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim no RI (Art. 5º, parágrafo único). A vaga de garagem com matrícula própria no RI não constitui bem de família para efeito de penhora (Súmula 449).
Força probante
A certidão de inteiro teor da matrícula contém a reprodução de todo seu conteúdo e é suficiente para comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel (Art. 19, §11).
Retificação
Se o registro for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação é feita pelo oficial do RI, a requerimento do interessado, mediante procedimento administrativo (Art. 212 c/c Art. 213), facultada a via judicial.
Cancelamento
O cancelamento do registro pode ser total ou parcial, efetuando-se por averbação, nas hipóteses de decisão judicial transitada em julgado, requerimento unânime das partes ou requerimento do interessado com documento hábil (Art. 250).
Base legal
- Art. 1º — classificação do RI como serviço de registro público
- Art. 167 — rol exaustivo de atos de registro e averbação
- Art. 169 — obrigatoriedade e territorialidade dos atos
- Art. 172 — definição de registro e averbação
- Art. 173 — livros do RI
- Art. 176 — requisitos da matrícula e do Livro n.º 2
- Art. 212 — retificação de ofício ou a requerimento
- Art. 213 — procedimento administrativo de retificação
- Art. 216-A — usucapião extrajudicial
- Art. 216-B — adjudicação compulsória extrajudicial
- Art. 221 — títulos admitidos a registro
- Art. 236 — necessidade de matrícula
- Art. 237 — princípio da continuidade
- Art. 246 — averbações obrigatórias
- Art. 250 — modalidades de cancelamento
- Art. 252 — eficácia do registro não cancelado
- Art. 1.227 — aquisição de direitos reais sobre imóveis pelo registro
- Art. 1.245 — transmissão da propriedade pelo registro
- Art. 1.246 — eficácia desde a prenotação
- Art. 1.247 — retificação/anulação e cancelamento
- Art. 1.417 — direito real do promitente comprador registrado
- Art. 1.418 — adjudicação compulsória
- Art. 495 — hipoteca judiciária perante o RI
- Art. 573 — dispensa de perícia para imóvel georreferenciado
- Art. 828 — averbação premonitória da execução
- Art. 33 — preferência do locatário e averbação
- Art. 22 — constituição da propriedade fiduciária pelo registro
- Art. 26 — intimação, purgação e consolidação no RI
- Art. 5º — registro para escolha do bem de família
- Súmula 167 — necessidade de inscrição para regime do DL 58/37
- Súmula 442 — locação registrada no RI dispensa RTD
- Súmula 621 — promessa não inscrita não enseja embargos de terceiro
- Súmula 485 — benfeitorias do locatário sem averbação
- Súmula 76 — falta de registro não dispensa interpelação para mora
- Súmula 449 — vaga garagem com matrícula própria e bem de família
Relacionados
- Propriedade — direito real transmitido pelo registro
- Usucapião — via extrajudicial de aquisição pelo RI
- Direito de superfície — direito real constituído pelo registro
- Usufruto — direito real constituído pelo registro
- Posse — situação de fato distinta do registro
- Perda da propriedade — cancelamento do registro como condição
- Adjudicação — transferência coativa mediante registro
- Alienação fiduciária de imóveis — propriedade fiduciária constituída pelo registro
- Bem de família — impenhorabilidade condicionada ao registro
- Penhora — constrição registrada no RI
- Custas — emolumentos devidos pelos atos registrais