Conjunto de limitações legais ao exercício do direito de propriedade, impostas no interesse recíproco dos proprietários de prédios contíguos ou confrontantes. O proprietário deve suportar e fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, sossego e saúde, conforme os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança (Art. 1.277 e parágrafo único).
Uso anormal da propriedade
O proprietário ou possuidor tem o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, sossego e saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha (Art. 1.277). As interferências são proibidas considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, as normas de zoneamento e os limites ordinários de tolerância (Art. 1.277, parágrafo único).
O direito não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, hipótese em que o causador pagará indenização cabal ao vizinho (Art. 1.278). Ainda que toleradas por decisão judicial, o vizinho pode exigir a redução ou eliminação quando possível (Art. 1.279).
O proprietário pode exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou reparação quando ameace ruína, bem como caução pelo dano iminente (Art. 1.280). Quando alguém tenha direito de fazer obras em prédio alheio, o proprietário pode exigir garantias contra prejuízo eventual em caso de dano iminente (Art. 1.281).
Passagem forçada, cabos e tubulações
O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto pode, mediante indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado se necessário (Art. 1.285). Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem (§1.º). Se ocorrer alienação parcial do prédio de modo que uma parte perca o acesso, o proprietário da outra deve tolerar a passagem (§2.º), aplicando-se o mesmo quando já existia passagem por imóvel vizinho antes da alienação (§3.º).
Mediante indenização que atenda à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa (Art. 1.286). O prejudicado pode exigir instalação menos gravosa e remoção posterior à sua custa (parágrafo único). Se as instalações oferecerem grave risco, o proprietário pode exigir obras de segurança (Art. 1.287).
Águas
O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem seu fluxo; a condição natural do prédio inferior não pode ser agravada por obras do superior (Art. 1.288). Quando águas forem artificialmente levadas ao prédio superior, o dono do inferior pode reclamar que se desviem ou se lhe indenize o prejuízo (Art. 1.289).
O proprietário de nascente satisfeitas suas necessidades de consumo não pode impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores (Art. 1.290). O possuidor do imóvel superior não pode poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos inferiores; as demais águas poluídas deverá recuperar, ressarcindo danos se impossível a recuperação ou o desvio artificial (Art. 1.291).
É permitido, mediante prévia indenização, construir canais através de prédios alheios para receber águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida e para escoamento de águas supérfluas ou acumuladas (Art. 1.293). O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele (Art. 1.295).
Limites, tapagem e direito de construir
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo seu prédio, e pode constranger o confinante a proceder à demarcação entre os dois prédios, repartindo-se as despesas proporcionalmente (Art. 1.297). Os muros, cercas e tapumes divisórios presumem-se pertencer a ambos os confinantes, que concorrem em partes iguais para construção e conservação (§1.º). As sebes vivas e árvores que servem de marco divisório só podem ser cortadas de comum acordo (§2.º). Sendo confusos os limites, em falta de outro meio se determinarão pela posse justa; não provada, o terreno contestado dividir-se-á por partes iguais (Art. 1.298).
O proprietário pode levantar construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (Art. 1.299). Deve construir de modo que o prédio não despeje águas diretamente sobre o prédio vizinho (Art. 1.300). É defeso abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho (Art. 1.301); janelas perpendiculares ou cuja visão não incida sobre a linha divisória não podem ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros (§1.º), ressalvadas aberturas para luz ou ventilação não maiores de 10×20 cm a mais de 2 m de altura (§2.º).
O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio (Art. 1.302). Na zona rural, não é permitido edificar a menos de 3 m do terreno vizinho (Art. 1.303). O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo (Art. 1.305). Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho (Art. 1.308). São proibidas construções capazes de poluir ou inutilizar a água de poço ou nascente alheia (Art. 1.309). Não é permitido fazer escavações que tirem ao poço ou nascente de outrem a água indispensável (Art. 1.310). Não é permitida obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou comprometer a segurança do prédio vizinho sem obras acautelatórias (Art. 1.311). O violador das proibições é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos (Art. 1.312).
O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para uso temporário indispensável à reparação, construção ou limpeza de sua casa ou do muro divisório, bem como para apoderar-se de coisas suas inclusive animais que ali se encontrem casualmente (Art. 1.313). Se do exercício desse direito provier dano, o prejudicado tem direito a ressarcimento (§3.º).
Competência e tutela judicial
As ações fundadas em direito real sobre imóveis, inclusive as de vizinhança, submetem-se ao foro de situação da coisa (Art. 47). O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou de eleição apenas se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova (Art. 47, §1.º).
Cabem ao proprietário a ação de demarcação para obrigar o confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites ou aviventando-se os já apagados (Art. 569, I), e ao condômino a ação de divisão para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões (Art. 569, II). É lícita a cumulação dessas ações, processando-se primeiro a demarcação (Art. 570).
Base legal
- CC/2002: arts. 1.277–1.281 (uso anormal da propriedade); 1.282–1.284 (árvores limítrofes); 1.285 (passagem forçada); 1.286–1.287 (passagem de cabos e tubulações); 1.288–1.296 (águas); 1.297–1.298 (limites entre prédios e direito de tapagem); 1.299–1.313 (direito de construir).
- CPC/2015: art. 47, §1.º (competência territorial nas ações de vizinhança); arts. 569–587 (ação de demarcação); arts. 588–598 (ação de divisão); art. 1.012, §1.º, I (apelação sem efeito suspensivo na sentença que homologa divisão ou demarcação de terras).