O condomínio edilício (ou condomínio por unidades autônomas) é a modalidade de propriedade em que edificações comportam partes de propriedade exclusiva (unidades autônomas) e partes de propriedade comum dos condôminos, regido pelos Art. 1.331 a Art. 1.358.
Instituição e convenção
- Instituição: o condomínio edilício institui-se por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo conter discriminação das unidades, frações ideais e destinação (Art. 1.332).
- Convenção: subscrita por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, obriga desde logo os titulares e possuidores (Art. 1.333, caput). Para opor-se a terceiros, exige registro no RGI (Art. 1.333, parágrafo único). A Súmula 260 do STJ firma que a convenção aprovada, ainda que sem registro, é eficaz entre os condôminos (Súmula 260).
- Conteúdo mínimo da convenção: quota e modo de pagamento das contribuições, forma de administração, competência e quórum das assembleias, sanções e regimento interno (Art. 1.334).
Direitos e deveres dos condôminos
Direitos: usar, fruir e dispor da unidade; usar das partes comuns conforme sua destinação; votar e participar das assembleias, desde que quite (Art. 1.335).
Deveres:
- Contribuir para as despesas na proporção das frações ideais (Art. 1.336, I).
- Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (Art. 1.336, II).
- Não alterar fachada, partes e esquadrias externas (Art. 1.336, III).
- Dar à unidade a mesma destinação do edifício; não usar de modo prejudicial ao sossego, salubridade ou segurança (Art. 1.336, IV).
- Inadimplemento: o condômino sujeita-se a correção monetária, juros moratórios e multa de até 2% (Art. 1.336, §1º).
- Multa por reiterado descumprimento: até o quíntuplo da contribuição mensal (Art. 1.337); multa por comportamento antissocial: até o décuplo (Art. 1.337, parágrafo único).
- O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio (Art. 1.345).
Administração
- Síndico: eleito pela assembleia, prazo máximo de 2 anos, renovável; pode não ser condômino (Art. 1.347). Compete-lhe representar o condomínio ativa e passivamente, cobrar contribuições, realizar o seguro da edificação, entre outras atribuições (Art. 1.348).
- Pode ser destituído por maioria absoluta em assembleia especialmente convocada (Art. 1.349).
- Conselho fiscal: facultativo, 3 membros, mandato de até 2 anos, parecer sobre contas do síndico (Art. 1.356).
- Assembleias: anuais obrigatórias (Art. 1.350); extraordinárias por convocação do síndico ou 1/4 dos condôminos (Art. 1.355). Podem realizar-se por meio eletrônico (Art. 1.354-A).
- Quóruns:
- Alteração da convenção / mudança de destinação: 2/3 dos votos (Art. 1.351).
- Obras voluptuárias: 2/3; obras úteis: maioria (Art. 1.341).
- Construção de novo pavimento: unanimidade (Art. 1.343).
- Destruição total ou considerável: metade mais uma das frações (Art. 1.357).
Partes comuns e obras
- São comuns: solo, estrutura, telhado, redes gerais, acesso ao logradouro público etc. (Art. 1.331, §2º). O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição em contrário (Art. 1.331, §5º).
- Os direitos às partes comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva (Art. 1.339).
- Despesas de partes comuns de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve (Art. 1.340).
- Obras necessárias independem de autorização; as urgentes com despesas excessivas exigem ciência imediata à assembleia (Art. 1.341, §§1º-3º).
- Seguro obrigatório da edificação contra incêndio ou destruição (Art. 1.346).
Aspectos processuais e registrais
- Representação em juízo: o condomínio é representado pelo síndico ou administrador (Art. 75, XI). Na Art. 176, o condomínio edilício é representado pelo síndico para fins registrais.
- Citação e intimação: é válida a entrega de mandado a funcionário da portaria em condomínios edilícios (Art. 248, §4º); o mesmo aplica-se à intimação por hora certa (Art. 252, parágrafo único; Art. 1.026).
- Usucapião: na ação de usucapião de unidade autônoma, dispensa-se a citação pessoal dos confinantes (Art. 246, §3º); e, para fins de notificação registral, basta a notificação do síndico (Art. 213, §§11 e 12).
- Títulos executivos extrajudiciais: o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, documentalmente comprovado, constitui título executivo extrajudicial (Art. 784, X). Também o crédito de aluguel e despesas de condomínio (Art. 784, VIII).
- Preferência do crédito condominial: na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o crédito hipotecário (Súmula 478).
Condomínio edilício na locação (Lei 8.245/1991)
- Despesas extraordinárias (reformas estruturais, pintura de fachada, indenizações trabalhistas pré-locação etc.): a cargo do locador (Art. 22, X e parágrafo único).
- Despesas ordinárias (salários de empregados, consumo de água/luz das áreas comuns etc.): a cargo do locatário (Art. 23, XII e §1º).
- O locatário deve cumprir a convenção de condomínio (Art. 23, X) e entregar ao locador os documentos de cobrança condominial (Art. 23, VII).
- O locador pode cobrar as despesas ordinárias juntamente com o aluguel (Art. 25).
- Nas decisões assembleares sobre despesas ordinárias, o locatário pode votar se o condômino locador não comparecer (Art. 83, §4º).
- Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino tem prioridade sobre a do locatário (Art. 34).
Condomínio edilício na falência
Na falência, se o falido for condômino em condomínio indivisível, o bem é vendido e deduz-se do valor a quota dos demais condôminos, facultando-lhes adquirir a quota-parte do falido (Art. 119, §2º).
Regimes afins
- Condomínio de lotes: aplicam-se, no que couber, as regras do condomínio edilício (Art. 1.358-A e ss.).
- Multipropriedade: o condomínio edilício pode adotar a multipropriedade na totalidade ou em parte de suas unidades (Art. 1.358-O), com convenção específica (Art. 1.358-P).
Base legal
- Art. 1.331 a Art. 1.358 — regime jurídico geral
- Art. 1.358-A a Art. 1.358-N — condomínio de lotes
- Art. 1.358-O a Art. 1.358-R — multipropriedade no condomínio edilício
- Art. 75, XI — representação do condomínio
- Art. 246, §3º — usucapião de unidade autônoma
- Art. 248, §4º — citação em condomínio edilício
- Art. 252, parágrafo único — intimação por hora certa
- Art. 784, VIII e X — título executivo extrajudicial
- Art. 22, X e parágrafo único — despesas extraordinárias
- Art. 23, VII, X, XII e §1º — deveres do locatário
- Art. 25 — cobrança pelo locador
- Art. 34 — preferência do condômino
- Art. 83, §4º — voto do locatário
- Art. 167, I, 17 e 18 — registro de incorporações e convenções
- Art. 176 — representação registral
- Art. 213, §§11 e 12 — usucapião e notificação do síndico
- Art. 237-A — registro após incorporação
- Art. 119, §2º — condomínio indivisível na falência
- Súmula 260 — eficácia da convenção entre condôminos
- Súmula 478 — preferência do crédito condominial
- Art. 1.026, §3º — intimação em condomínio edilício
🏛️ Na UPJ de Piracicaba
Peculiaridade local (UPJ 1ª–7ª VC de Piracicaba —
ambito: local). É como esta lotação opera no eproc, não regra nacional. Acervo: Localizadores eproc (UPJ Piracicaba) · fluxo: Fluxo de trabalho da UPJ (Piracicaba).
Ações movidas por condomínio (Parte VII da compilação): a validade da ata que instrui a inicial é verificada apenas no momento do protocolo da ação; não se determina a apresentação de nova ata caso a que acompanha a inicial venha a vencer no curso do processo (reunião de 24/09/2025, item 10). Ressalva: para fins de conferência de MLE, aplica-se o item 6.2 — constatada a irregularidade no momento do levantamento, intima-se para regularizar (Orientações UPJ — Mandado de levantamento (MLE) e valores). Ressalva do documento local: matéria de instrução e de decisão (Orientações UPJ — Sentenças, acordos e extinção).
Relacionados
- Propriedade — direito real de que o condomínio edilício é espécie
- Posse — posse direta e indireta nas unidades autônomas
- Execução — créditos condominiais como título executivo
- Usucapião — regras especiais para unidade autônoma
- Despejo — locação em imóvel condominial
- Citação — regras especiais de entrega em condomínio
- Intimação — regras especiais de intimação em condomínio
- Falência — tratamento do condomínio indivisível
- Hipoteca — conflito com crédito condominial (Súmula 478)
- Ônus da prova — disciplina geral aplicável a ações condominiais
Precedentes do STJ (Temas Repetitivos)
Temas Repetitivos e IACs do STJ sobre este instituto (fonte: Temas Repetitivos e IAC (STJ)).
- Tema 882 — Impossibilidade de cobrança de taxas de manutenção, criadas por associações de moradores, aos proprietários de imóvel que não sejam associados ou que não….
- Tema 886 — Responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais em caso de inexistência de registro do compromisso de compra e venda de imóvel.
- Tema 949 — Prazo prescricional quinquenal da pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a….