Definição e base legal
O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pela Lei nº 4.380/64 com a finalidade de “facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população” (Art. 8º, que reproduz o texto do art. 8º da Lei 4.380/64).
O SFH é composto por agentes financeiros (instituições autorizadas a operar crédito imobiliário) e pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH), sucedido processualmente pela Caixa Econômica Federal em ações referentes ao SFH (Súmula 327; Tema 50, 51).
O Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) é espécie de seguro destinado a cobrir eventual saldo devedor residual ao final do contrato, garantindo que o mutuário quite a dívida sem se obrigar por valor remanescente, desde que haja previsão contratual (Tema 835 — sem cobertura do FCVS, o saldo residual é do mutuário).
Juros, correção monetária e amortização
Capitalização de juros: Nos contratos do SFH, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. A aferição de eventual capitalização decorrente da Tabela Price envolve questão de fato (prova pericial), não reexaminável em recurso especial (Tema 48, 49; Tema 572; Súmula 422).
Juros remuneratórios: O art. 6º, alínea “e”, da Lei nº 4.380/64 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH (Súmula 422; Tema 48, 49).
Correção monetária: A partir da Lei nº 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor, mesmo em contratos anteriores, desde que haja previsão contratual de correção pelo índice da caderneta de poupança (Súmula 454; Tema 53, 54).
Ordem de amortização: Nos contratos do SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação (Súmula 450; Tema 442).
Imputação do pagamento: Salvo disposição contratual em contrário, aplica-se aos contratos do SFH a regra do art. 354 do Código Civil: o pagamento imputa-se primeiro aos juros vencidos e depois ao capital (Tema 426; Art. 354).
Seguro habitacional
A contratação de seguro habitacional (cobertura de MIP — Morte e Invalidez Permanente) é obrigatória no âmbito do SFH. Contudo, o mutuário não pode ser compelido a contratar o seguro com a própria instituição financeira mutuante ou com seguradora por ela indicada, sob pena de venda casada, vedada pelo Art. 39, I (Súmula 473; Tema 53, 54).
A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo SFH na mesma localidade não exime a seguradora do pagamento dos seguros (Súmula 31).
No seguro habitacional vinculado ao FCVS (apólice pública, ramo 66), a CEF detém interesse jurídico para intervir como assistente simples, pois o FCVS garante o equilíbrio da apólice. Já nas apólices privadas (ramo 68), a CEF não possui interesse jurídico (Tema 50, 51).
Execução extrajudicial e aspectos processuais
Execução extrajudicial (DL 70/66): Em contratos do SFH, a execução extrajudicial pode ser suspensa se houver discussão judicial fundada em jurisprudência consolidada do STF ou STJ, independentemente de caução (Tema 55).
Agente fiduciário: A exigência de comum acordo entre credor e devedor na escolha do agente fiduciário aplica-se exclusivamente aos contratos não vinculados ao SFH; nos contratos do SFH, a escolha é unilateral do credor (Súmula 586; Tema 352, 353).
Execução hipotecária: Na execução hipotecária de crédito vinculado ao SFH, a petição inicial deve ser instruída com, pelo menos, dois avisos de cobrança (Súmula 199).
Legitimidade do cessionário: O cessionário de contrato de mútuo habitacional do SFH tem legitimidade para revisão judicial conforme o momento da cessão e a existência de cobertura do FCVS; cessões após 25/10/1996 exigem anuência do agente financeiro (Tema 520, 521, 522, 523).
Aspectos registrais e distinção com o SFI
Registro de imóveis: A re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade do SFH é averbável no Registro de Imóveis, ainda que importe elevação da dívida, desde que mantidas as partes e inexistente outra hipoteca registrada (Art. 167, I, 15). Emolumentos para primeira aquisição financiada pelo SFH são reduzidos em 50% (Art. 290). A alienação de imóvel hipotecado a entidade do SFH exige menção expressa ao ônus e comunicação ao credor com antecedência mínima de 30 dias, sob pena de responsabilidade do tabelião ou oficial (Art. 292).
SFI vs. SFH: As disposições da Lei 4.380/64 e demais normas do SFH não se aplicam às operações do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei 9.514/97 (Art. 39).
Base legal
- Art. 8º (redação do art. 8º da Lei 4.380/64 — definição do SFH)
- Art. 39, I (vedação à venda casada — seguro habitacional)
- Art. 354 (imputação do pagamento: juros vencidos primeiro)
- Art. 167, I, 15 (averbação de re-ratificação de mútuo SFH)
- Art. 290 (emolumentos reduzidos em 50% na 1ª aquisição SFH)
- Art. 292 (vedação de alienação de imóvel hipotecado a entidade SFH sem menção e comunicação)
- Art. 39 (SFH não se aplica ao SFI)
- Súmula 31 (SFH: mais de um imóvel não exime seguradora)
- Súmula 199 (SFH: 2 avisos de cobrança na execução hipotecária)
- Súmula 327 (CEF sucessora do BNH)
- Súmula 422 (art. 6º, e, Lei 4.380/64 — sem limitação de juros)
- Súmula 450 (atualização precede amortização)
- Súmula 454 (TR como índice de correção)
- Súmula 473 (livre escolha da seguradora)
- Súmula 586 (agente fiduciário: escolha unilateral do credor no SFH)
- Tema 48, 49 (capitalização vedada; juros sem limitação)
- Tema 53, 54 (TR legal; seguro obrigatório sem venda casada)
- Tema 55 (suspensão execução extrajudicial)
- Tema 50, 51 (CEF sucessora BNH; seguro FCVS)
- Tema 426 (imputação CC art. 354)
- Tema 442 (Súmula 450 — atualização antes da amortização)
- Tema 520, 521, 522, 523 (legitimidade do cessionário)
- Tema 352, 353 (agente fiduciário unilateral)
- Tema 572 (Tabela Price / capitalização: questão de fato)
- Tema 835 (saldo residual sem FCVS: responsabilidade do mutuário)
Relacionados
- Mútuo
- Hipoteca
- Alienação Fiduciária
- Juros e correção monetária
- Juros legais
- Bem de família
- Contrato de seguro
Precedentes do STJ (Temas Repetitivos)
Temas Repetitivos e IACs do STJ sobre este instituto (fonte: Temas Repetitivos e IAC (STJ)).
- Tema 55 — Requisitos para suspensão de execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66 e para proibição de inscrição ou manutenção do nome do devedor em….
- Temas 53, 54 — Legalidade de utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor e necessidade de contratação de seguro habitacional no….
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- Tema 572 — Necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de produção de prova técnica para verificar a existência ou não de capitalização de juros com a….
- Tema 323 — Possibilidade de quitação do saldo residual de segundo financiamento para aquisição de residência própria pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais….
- [[Temas Repetitivos e IAC (STJ)#Temas 50, 51 — PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. LEGITIMIDADE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUCESSORA DO EXTINTO BNH E RESPONSÁVEL PELA CLÁUSULA DE COMPROMETIMENTO DO FCVS. CONTRATO DE MÚTUO. DOIS OU MAIS IMÓVEIS, NA MESMA LOCALIDADE, ADQUIRIDOS PELO SFH COM CLÁUSULA DE COBERTURA PELO FCVS. IRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004/90 E 8.100/90. […] 1. A Caixa Econômica Federal, após a extinção do BNH, ostenta legitimidade para ocupar o pólo passivo das demandas referentes aos contratos de financiamento pelo SFH, porquanto sucessora dos direitos e obrigações do extinto BNH e responsável pela cláusula de comprometimento do FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais, sendo certo que a ausência da União como litisconsorte não viola o artigo 7.º, inciso III, do Decreto-lei n.º 2.291, de 21 de novembro de 1986. […] 2. As regras de direito intertemporal recomendam que as obrigações sejam regidas pela lei vigente ao tempo em que se constituíram, quer tenham base contratual ou extracontratual. 3. Destarte, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 27/02/1987 (fls. 13/20) e o requerimento de liquidação com 100% de desconto foi endereçado à CEF em 30.10.2000 (fl. 17). 4. A cobertura pelo FCVS - Fundo de Compensação de Variação Salarial é espécie de seguro que visa a cobrir eventual saldo devedor existente após a extinção do contrato, consistente em resíduo do valor contratual causado pelo fenômeno inflacionário. 5. Outrossim, mercê de o FCVS onerar o valor da prestação do contrato, o mutuário tem a garantia de, no futuro, quitar sua dívida, desobrigando-se do eventual saldo devedor, que, muitas vezes, alcança o patamar de valor equivalente ao próprio. 6. Deveras, se na data do contrato de mútuo ainda não vigorava norma impeditiva da liquidação do saldo devedor do financiamento da casa própria pelo FCVS, porquanto preceito instituído pelas Leis 8.004, de 14 de março de 1990, e 8.100, de 5 de dezembro de 1990, fazê-la incidir violaria o Princípio da Irretroatividade das Leis a sua incidência e conseqüente vedação da liquidação do referido vínculo. […] 8. A alteração promovida pela Lei n.º 10.150, de 21 de dezembro de 2000, à Lei n.º 8.100/90 tornou evidente a possibilidade de quitação do saldo residual do segundo financiamento pelo FCVS, aos contratos firmados até […] 9. O FCVS indicado como órgão responsável pela quitação pretendida, posto não ostentar legitimatio ad processum, arrasta a competência ad causam da pessoa jurídica gestora, responsável pela liberação que instrumentaliza a quitação. 11. É que o art. º da Lei 8.100/90 é explícito ao enunciar: “Art. 3º O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento caracterizador da obrigação do FCVS. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 21.12.2001) 12. A Súmula 327/STJ, por seu turno, torna inequívoca a legitimatio ad causam da Caixa Econômica Federal (CEF). 14. A União, ao sustentar a sua condição de assistente, posto contribuir para o custeio do FCVS, revela da inadequação da figura de terceira porquanto vela por “interesse econômico” e não jurídico. […] 18. […] Acórdão submetido ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/2008 (REsp 1133769 RN, relator Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 25/11/2009, DJe de 18/12/2009) Requisitos para caracterização do interesse jurídico da Caixa Econômica Federal para intervir em lides envolvendo contratos de seguro de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação|Temas 50, 51]] — PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. LEGITIMIDADE. CAIXA ECONÔMICA….
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- Temas 352, 353 — Possibilidade de escolha unilateral do agente fiduciário pelo credor e inexistência de perempção da execução extrajudicial pelo não cumprimento do prazo….
- Tema 442 — Atualização do saldo devedor e posterior amortização pelo pagamento da prestação, nos contratos vinculados ao SFH.