Matrícula e averbação são os dois institutos fundamentais do Registro de Imóveis. A matrícula individualiza cada imóvel no Livro n.º 2 — Registro Geral, servindo como sua certidão de identidade registral. A averbação é o ato que altera o conteúdo da matrícula sem constituir novo direito real, destinando-se a cancelamentos, modificações e outras ocorrências que repercutam sobre a situação jurídica do imóvel (Art. 172 e Art. 176). A distinção entre registro (ato que cria, transfere ou extingue direito real) e averbação (ato modificativo ou extintivo sem criação de direito real novo) está no Art. 167.
Matrícula
Cada imóvel tem matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação (Art. 176, §1º, I). Seus requisitos são: número de ordem, data, identificação do imóvel (características, confrontações, localização, área), qualificação do proprietário e número do registro anterior (Art. 176, §1º, II). Nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel esteja matriculado (Art. 236), e a continuidade deve ser preservada: não se fará registro que dependa de título anterior (Art. 237).
O registro de aquisição originária (usucapião, desapropriação, sentença declaratória etc.) enseja abertura de matrícula própria (Art. 176-A). No direito real de laje, abrem-se matrícula própria para a laje e averbação na construção-base com remissão recíproca (Art. 176, §9º). Na multipropriedade, além da matrícula do imóvel, há uma matrícula para cada fração de tempo (Art. 176, §10).
A certidão de inteiro teor da matrícula reproduz todo seu conteúdo e é suficiente para comprovação de propriedade, ônus reais e restrições (Art. 19, §11).
Averbação
A averbação é o instrumento pelo qual se altera o conteúdo da matrícula sem criar novo direito real. O art. 167, II, da Lei 6.015/1973 enumera as hipóteses de averbação, entre elas: cancelamento de ônus, mudança de denominação de prédios, alteração de nome por casamento, cláusulas de inalienabilidade/impenhorabilidade/incomunicabilidade, sentenças de separação/divórcio, contrato de locação para exercício de direito de preferência, extinção de direito de superfície, sub-rogação de dívida, indisponibilidade de bens (Art. 167, II c/c Art. 247).
Serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel (Art. 246). As averbações efetuam-se na matrícula ou à margem do registro a que se referirem (Art. 169, I). O cancelamento de registro é feito mediante averbação, com indicação do motivo e do título (Art. 248), nas hipóteses de decisão judicial transitada em julgado, requerimento unânime das partes ou requerimento com documento hábil (Art. 250).
Averbação no Registro Civil
O CC determina a averbação em registro público de sentenças de nulidade/anulação de casamento, divórcio, separação judicial e restabelecimento da sociedade conjugal, bem como de atos judiciais ou extrajudiciais que declarem a filiação (Art. 10). O CPC determina a expedição de mandados de averbação aos cartórios de registro civil e de imóveis após o trânsito em julgado da sentença de divórcio (Art. 738, §3º).
Averbação premonitória (CPC)
O exequente pode obter certidão de admissão da execução para averbação no registro de imóveis, veículos ou outros bens sujeitos a penhora (Art. 828). A alienação ou oneração de bens após essa averbação presume-se em fraude à execução (Art. 828, §4º). Cabe ao exequente comunicar ao juízo as averbações efetivadas em 10 dias e cancelar as que incidirem sobre bens não penhorados. A averbação manifestamente indevida gera dever de indenizar (Art. 828, §5º).
A fraude à execução configura-se também quando: (a) houver ação fundada em direito real com averbação da pendência; (b) averbada a pendência da execução na forma do art. 828; (c) averbada hipoteca judiciária ou constrição (Art. 792, I a III). O STJ condiciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora do bem alienado ou à prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula 375).
Averbação da penhora
Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, independentemente de mandado judicial (Art. 844). O registro da penhora faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior (Art. 240). A penhora de imóveis pode ser realizada por termo nos autos quando apresentada certidão da respectiva matrícula (Art. 845, §1º).
Averbação nas locações
O contrato de locação com cláusula de vigência no caso de alienação deve ser averbado na matrícula para ser oponível ao adquirente (Art. 8º). O locatário preterido no direito de preferência pode exercer a pretensão no prazo de seis meses do registro do ato, desde que o contrato esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação (Art. 33). A averbação faz-se mediante apresentação de qualquer via do contrato assinado por duas testemunhas (Art. 33, parágrafo único). A caução em bens imóveis deve ser averbada à margem da respectiva matrícula (Art. 37, §1º). O STF assenta que a inscrição do contrato de locação no RI dispensa a transcrição no RTD (Súmula 442).
Efeitos e prazos
O registro da penhora (Art. 239) prova a fraude de transações posteriores (Art. 240). A hipoteca convencional vale por 30 anos, podendo ser prorrogada por averbação por igual período máximo — findo o qual só subsiste com novo registro (Art. 1.485 e Art. 238).
Na alienação fiduciária de imóvel, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário é averbada na matrícula (Art. 27, §7º), e até essa averbação o devedor fiduciante pode purgar a mora (Art. 27, §2º-B).
Na falência, são ineficazes perante a massa a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação, salvo prenotação anterior (Art. 129, VII).
Tratando-se de imóvel georreferenciado com averbação no RI, o juiz pode dispensar a prova pericial em ação demarcatória ou divisória (Art. 573).
A vaga de garagem com matrícula própria no RI não constitui bem de família para efeito de penhora (Súmula 449).
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| Lei 6.015-1973, §11 | Certidão de inteiro teor da matrícula |
| Lei 6.015-1973 | Rol de atos de registro (I) e averbação (II) |
| Lei 6.015-1973 | Lugar da averbação; imóvel em + de 1 circunscrição |
| Lei 6.015-1973 | Definição de registro e averbação no RI |
| Lei 6.015-1973 | Matrícula: livro, requisitos, abertura |
| Lei 6.015-1973 | Abertura de matrícula no registro de aquisição originária |
| Lei 6.015-1973 | Exigência de matrícula para registro |
| Lei 6.015-1973 | Princípio da continuidade |
| Lei 6.015-1973 | Registro de penhora, arresto e sequestro |
| Lei 6.015-1973 | Prova de fraude pelo registro da penhora |
| Lei 6.015-1973 | Averbação de sub-rogações e ocorrências na matrícula |
| Lei 6.015-1973 | Averbação de indisponibilidade de bens |
| Lei 6.015-1973 | Cancelamento mediante averbação |
| Lei 6.015-1973 | Hipóteses de cancelamento |
| Codigo Civil | Averbação de sentenças de casamento, divórcio, filiação |
| Codigo Civil | Locação e registro (remissão) |
| Codigo Civil | Prorrogação de hipoteca por averbação (30 anos) |
| CPC | Imóvel georreferenciado — dispensa de perícia |
| CPC | Fraude à execução e averbação |
| CPC, IX | Dever do exequente de averbar atos de constrição |
| CPC | Certidão de admissão da execução e averbação premonitória |
| CPC | Averbação da penhora para presunção absoluta de conhecimento |
| CPC, §1º | Penhora de imóvel com certidão da matrícula |
| Lei 8.245-1991 | Averbação da locação para oponibilidade ao adquirente |
| Lei 8.245-1991 | Preferência do locatário e averbação do contrato |
| Lei 8.245-1991, §1º | Averbação de caução em imóveis |
| Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis), §7º | Averbação da consolidação na alienação fiduciária |
| Lei 11.101-2005, VII | Ineficácia de averbação após falência |
| Súmulas do STJ | Fraude à execução depende do registro da penhora |
| Súmulas do STJ | Vaga de garagem com matrícula própria — não é bem de família |
| Súmulas do STF | Inscrição da locação no RI dispensa transcrição no RTD |
Relacionados
- Registro de imóveis — sistema registral imobiliário
- Penhora — averbação da penhora e efeitos
- Fraude à execução — presunção legal após averbação
- Fraude contra credores — distinção com fraude à execução
- Aquisição da propriedade imóvel — registro como modo aquisitivo
- Direito de laje — matrícula própria e averbação na construção-base
- Usucapião — matrícula e registro extrajudicial
- Hipoteca — prazo e prorrogação por averbação
- Locação de coisas — averbação do contrato
- União estável — averbação da extinção
- Certidão para Execuções — certidão do art. 828 do CPC
- Impenhorabilidade — Súmula 449 (vaga de garagem)
- Inventário e partilha — referência à matrícula nos formais