Via administrativa facultativa para o reconhecimento da aquisição de propriedade imóvel por usucapião, processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca da situação do imóvel, sem prejuízo da via jurisdicional. Foi criada pelo Art. 1.071 (que inseriu o Art. 216-A na Lei de Registros Públicos).
Requisitos e documentação
O pedido é formulado pelo interessado, representado por advogado, e instruído com (Art. 216-A, caput e incisos):
- Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias (inciso I);
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes (inciso II);
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente (inciso III);
- Justo título ou outros documentos que demonstrem origem, continuidade, natureza e tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas (inciso IV).
Na ausência ou insuficiência dos documentos do inciso IV, a posse pode ser comprovada em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial (Art. 216-A, §15).
Procedimento perante o Registro de Imóveis
O pedido é autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo de prenotação até o acolhimento ou rejeição (Art. 216-A, §1º).
Notificação dos titulares de direitos: se a planta não contiver a assinatura de algum titular de direito registrado na matrícula do usucapiendo ou dos confinantes, este é notificado pelo registrador (pessoalmente ou por AR) para consentimento expresso em 15 dias; o silêncio é interpretado como concordância (§2º). Para unidade autônoma de condomínio edilício, basta a notificação do síndico (§11). Se o confinante for condomínio edilício, também basta notificar o síndico (§12). Não encontrado o notificando, promove-se notificação por edital (§13).
Ciência aos entes públicos: a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município são cientificados (pessoalmente, pelo RTD ou por AR) para se manifestar em 15 dias (§3º).
Publicação de edital em jornal de grande circulação para ciência de terceiros interessados, que podem se manifestar em 15 dias (§4º). Regulamento do órgão correicional pode autorizar edital em meio eletrônico (§14).
Diligências: o oficial pode solicitar ou realizar diligências para elucidação de dúvidas (§5º).
Registro: superadas as diligências e em ordem a documentação, o oficial registra a aquisição do imóvel, podendo abrir nova matrícula se necessário (§6º). A ata notarial e os documentos servem de título aquisitivo, alternativamente à sentença judicial prevista no Art. 1.241.
Rejeição: se a documentação não estiver em ordem ao final das diligências, o oficial rejeita o pedido (§8º). Cabe ao interessado suscitar dúvida nos termos do art. 198 da Lei 6.015/1973 (§7º).
Conversão em via judicial
A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião (Art. 216-A, §9º).
Em caso de impugnação apresentada por titular de direito real registrado, ente público ou terceiro interessado, o oficial remete os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (Art. 216-A, §10). A impugnação injustificada não é admitida pelo registrador, cabendo ao interessado a suscitação de dúvida (redação da Lei 14.382/2022).
Registro e proteção de terceiros
As sentenças declaratórias de usucapião (vias judicial e extrajudicial) são registráveis no Livro nº 2 — Registro Geral (Art. 167 I, 28). Os requisitos da matrícula devem constar do mandado judicial (Art. 226). A nulidade do registro não é decretada se atingir terceiro de boa-fé que já preencheu as condições de usucapião (Art. 214, §5º).
No eproc (TJSP)
Réus ausentes ou não identificados na usucapião devem ser cadastrados como INTERESSADO, não como réu, para evitar vinculação de itens de recolhimento (InfoEproc-045).
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| CPC | Insere o art. 216-A na Lei 6.015/1973 |
| Lei 6.015-1973 | Usucapião extrajudicial — requisitos, procedimento, impugnação e registro |
| Codigo Civil | Sentença declaratória de usucapião como título para registro |
| Lei 6.015-1973 | Registro de sentenças declaratórias de usucapião |
| Lei 6.015-1973 | Proteção ao terceiro de boa-fé que preencheu usucapião |
| Lei 6.015-1973 | Requisitos da matrícula no mandado de usucapião |
| InfoEproc-045 | Cadastro de réu ausente como INTERESSADO |
Relacionados
- Usucapião — conceito geral, espécies (extraordinária, ordinária, especiais) e prazos
- Registro de imóveis — o serviço registral onde se processa a via extrajudicial
- Posse — pressuposto fático da usucapião
- Propriedade — direito real adquirido
- Aquisição da propriedade imóvel — modos de aquisição da propriedade imobiliária
- Adjudicação compulsória — procedimento extrajudicial análogo (art. 216-B)
- Emenda à inicial — conversão do procedimento extrajudicial em judicial
- Matrícula e averbação — registro da aquisição na matrícula
- Citação — citação edital de réus ausentes na usucapião