| Tipo | Conceito |
|---|---|
| Tags | institutos, direito-processual-civil, execucao, falencias, alienacao-fiduciaria, arrematacao, penhora |
| Fontes | CPC, Art. 730 CPC, Art. 879 CPC, Art. 880 CPC, Art. 881 CPC, Art. 882 CPC, Art. 883 CPC, Art. 884 CPC, Art. 885 |
| Atualizado | 2026-07-13 |
Modalidade de alienação forçada de bens penhorados ou de propriedade consolidada em garantia, realizada sob supervisão judicial mediante ofertas públicas (lances), podendo ser eletrônica, presencial ou híbrida, com observância de regras processuais de publicidade, preço mínimo e preferências legais.
Modalidades e procedimento
O regime geral do leilão judicial está no CPC, arts. 879 a 903. A alienação pode ocorrer por iniciativa particular — quando o exequente ou corretor credenciado promove a venda diretamente (Art. 880) — ou em leilão judicial, eletrônico ou presencial (Art. 879). O leilão judicial é a regra subsidiária, aplicando-se quando não ocorrer a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular (Art. 881). Preferencialmente realiza-se por meio eletrônico, de acordo com regulamentação do CNJ, sendo presencial apenas quando inviável a modalidade virtual (Art. 882).
A realização do leilão compete a leiloeiro público designado pelo juiz, podendo ser indicado pelo exequente (Art. 883). Incumbe ao leiloeiro publicar edital, expor bens, receber lances, depositar o produto da alienação e prestar contas, cabendo-lhe comissão paga pelo arrematante, estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz (Art. 884). O juiz fixa o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias exigíveis (Art. 885).
O edital deve conter descrição detalhada do bem, valor de avaliação, preço mínimo, condições de pagamento, site e período do leilão eletrônico (ou local, dia e hora do presencial), além de indicar data para eventual segundo leilão presencial (Art. 886). A publicidade é ampla: o edital deve ser veiculado com antecedência mínima de 5 dias, preferencialmente na internet, podendo o juiz determinar divulgação adicional em jornais, rádio, TV ou locais de grande circulação (Art. 887). Não se realizando o leilão por qualquer motivo, o juiz mandará publicar nova transferência, às expensas do responsável culposo (Art. 888).
Efeitos, vinculação e garantias do arrematante
A arrematação produz efeitos firmes. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou ação autônoma, assegurada a reparação por prejuízos (Art. 903). Pode, contudo, ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz por descumprimento de formalidades, ou resolvida por inadimplemento do preço ou falta de caução, mediante decisão judicial em até 10 dias após o aperfeiçoamento (Art. 903 § 1º).
O preço vil é definido legalmente: é o inferior ao mínimo estipulado no edital; na ausência de preço mínimo, considera-se vil o inferior a 50% do valor da avaliação (Art. 891). O pagamento deve ser realizado de imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico (Art. 892). Se o exequente arrematar e for o único credor, não precisa exibir o preço, mas deve depositar a diferença em 3 dias caso o valor exceda seu crédito, sob pena de nova realização do leilão às suas custas (Art. 892 § 1º). Na igualdade de lance, prefere o cônjuge, companheiro, descendente ou ascendente do executado; no leilão de bem tombado, a União, os Estados e os Municípios têm direito de preferência, nessa ordem (Art. 892 § 2º e § 3º). Se o leilão envolver diversos bens, terá preferência quem se propor a arrematá-los todos em conjunto (Art. 893).
Pode o interessado apresentar proposta de pagamento parcelado: até o início do 1º leilão, por valor não inferior à avaliação; até o início do 2º leilão, por valor não considerado vil. A proposta não suspende o leilão e prevalece o pagamento à vista (Art. 895 § 6º e § 7º). Quando se tratar de imóvel de incapaz e o bem não alcançar 80% da avaliação, o juiz adiará a alienação por até 1 ano, podendo ordenar novo leilão se, durante o adiamento, surgir pretendente com caução idônea (Art. 896). Se o arrematante ou fiador não pagar o preço, perderá a caução e serão excluídos do novo leilão (Art. 897). O executado de bem hipotecado pode remi-lo até a assinatura do auto, oferecendo preço igual ao maior lance (Art. 902).
O Código Civil estabelece que, em leilão ou estabelecimento comercial, a tradição feita por quem não seja proprietário pode transferir a propriedade ao adquirente de boa-fé, desde que o alienante se afigure como dono (Art. 1.268).
Regimes especiais e jurisprudência
Alienação fiduciária de imóveis. A Lei 9.514/1997 disciplina leilão específico após a consolidação da propriedade fiduciária. O contrato deve indicar o valor do imóvel para o 1º leilão, sendo que, se o valor convencionado for inferior à base de cálculo do ITBI, esta última será o valor mínimo (Art. 24). Consolidada a propriedade, o fiduciário promove leilão público no prazo de 60 dias; se o maior lance do 1º leilão for inferior ao valor do imóvel, realiza-se 2º leilão em 15 dias (Art. 27). No 2º leilão, aceita-se o maior lance desde que igual ou superior ao valor integral da dívida acrescido de despesas e encargos; havendo frustração, aplicam-se as regras especiais do art. 26-A (extinção da dívida e livre disponibilidade, nas hipóteses ali previstas) (Art. 26-A). Para múltiplos imóveis, admite-se excussão sucessiva (Art. 27-A). O adquirente no leilão público tem direito à reintegração liminar de posse (Art. 30).
Falência e recuperação judicial. Na Lei 11.101/2005, a alienação de bens da massa falida ou em recuperação judicial pode dar-se por leilão eletrônico, presencial ou híbrido, processo competitivo ou outras modalidades aprovadas, independente da conjuntura de mercado e sem aplicação do conceito de preço vil (Art. 142). O leilão eletrônico/presencial/híbrido observa subsidiariamente as regras do CPC (Art. 142 § 3º), com alienação em 1ª chamada pelo valor de avaliação, 2ª chamada em 15 dias por no mínimo 50% da avaliação, e 3ª chamada em 15 dias por qualquer preço (Art. 142 § 3º-A). As impugnações podem ser apresentadas no prazo de 48 horas da arrematação (Art. 143).
Duplicatas e Juizados Especiais. Na ação executiva de duplicata (Lei 5.474/1968), os bens penhorados serão leiloados no prazo de 10 dias, sendo que da quantia apurada no leilão pagar-se-á ao credor o valor da condenação (Art. 15). No Juizado Especial Cível, o juiz pode autorizar o devedor, o credor ou terceiro idôneo a tratar da alienação do bem penhorado, aperfeiçoando-se em juízo até a data fixada para a praça ou leilão (Art. 52).
Jurisprudência. O STJ firmou que, na execução fiscal, o devedor deve ser intimado pessoalmente do dia e hora do leilão (Súmula 121), e haverá segundo leilão se no primeiro não houver lance superior à avaliação (Súmula 128). O IRDR-TJSP (Tema 60) pacificou que a comissão do leiloeiro judicial é devida e paga pelo arrematante (art. 884, parágrafo único, CPC), sendo admissível a dedução do saldo excedente do produto da arrematação, desde que não haja prejuízo a terceiros e observada a ordem de preferência dos créditos (Tema 60 (IRDR-TJSP) — Comissão - Leiloeiro - Dedução - Edital).
Base legal
- Art. 730 — alienação em leilão quando não houver acordo sobre a forma
- Art. 879 — modalidades: iniciativa particular ou leilão judicial eletrônico/presencial
- Art. 880 — alienação por iniciativa particular
- Art. 881 — leilão judicial subsidiário
- Art. 882 — preferência pelo meio eletrônico
- Art. 883 — designação do leiloeiro público
- Art. 884 — incumbências do leiloeiro e comissão
- Art. 885 — preço mínimo, condições de pagamento e garantias
- Art. 886 — conteúdo do edital de leilão
- Art. 887 — publicidade e antecedência mínima de 5 dias
- Art. 888 — transferência por não realização
- Art. 889 — intimações e edital como intimação do revel
- Art. 890 — pessoas impedidas de lançar
- Art. 891 — conceito de preço vil
- Art. 892 — pagamento imediato e preferências na arrematação
- Art. 893 — preferência para arrematação conjunta
- Art. 895 — proposta de pagamento parcelado
- Art. 896 — imóvel de incapaz: adiamento e novo leilão
- Art. 897 — inadimplemento do preço: perda da caução e novo leilão
- Art. 900 — prosseguimento no dia útil imediato
- Art. 902 — remição do bem hipotecado
- Art. 903 — arrematação perfeita, acabada e irretratável
- Art. 1.268 — tradição por não-proprietário em leilão
- Art. 15 — leilão de bens penhorados em ação de duplicata
- Art. 52 — alienação forçada nos Juizados Especiais
- Art. 24 — valor mínimo do 1º leilão fiduciário
- Art. 26-A — regras especiais para financiamento habitacional
- Art. 27 — leilão público após consolidação fiduciária
- Art. 27-A — excussão sucessiva de múltiplos imóveis
- Art. 30 — reintegração de posse do adquirente no leilão fiduciário
- Art. 142 — modalidades de alienação na falência/recuperação
- Art. 143 — impugnações à arrematação
- Súmula 121 — intimação pessoal do devedor na execução fiscal
- Súmula 128 — segundo leilão na execução fiscal
- Tema 60 (IRDR-TJSP) — Comissão - Leiloeiro - Dedução - Edital — dedução da comissão do leiloeiro do excedente da arrematação
🏛️ Na UPJ de Piracicaba
Peculiaridade local (UPJ 1ª–7ª VC de Piracicaba —
ambito: local). É como esta lotação opera no eproc, não regra nacional. Acervo: Localizadores eproc (UPJ Piracicaba) · fluxo: Fluxo de trabalho da UPJ (Piracicaba).
Modelos (SAJ): 925477 - DECISÃO - LEILÃO DE VEÍCULO - NOMEAÇÃO LEILOEIRO E APROVAÇÃO DA MINUTA (COM ATO) e 900875 - DECISÃO - LEILÃO DE IMÓVEL COMPLETA - NOMEAÇÃO LEILOEIRO E APROVAÇÃO DA MINUTA (COM ATO). Conferência do edital de leilão (reunião de 05/02/2026, item 11): o modelo da UPJ prevê que a serventia confira o edital e, estando em termos, intime o leiloeiro; cabe ao gabinete filtrar as petições dos leiloeiros com edital — para não perder a data agendada — e enviar o processo à fila “Ag. Análise de Cartório Urgente”, com observação “Leilão conferir” e a data de início do leilão. Cartas e mandados aos Serviços Notariais e de Registro são expedidos de ofício, em remessa eletrônica (art. 1.273-A das NSCGJ); a expedição impressa só ocorre mediante pedido expresso (Orientações UPJ — Execução e cumprimento de sentença).