A perda da propriedade é a extinção do direito real de propriedade sobre determinado bem, seja por ato voluntário do titular, por fato jurídico involuntário ou por intervenção estatal. A propriedade, garantida como direito fundamental pela CF, art. 5º, XXII, pode ser perdida nas hipóteses taxativas do CC, art. 1.275, combinadas com as disposições especiais de cada modalidade.
Modalidades de perda da propriedade
O CC, art. 1.275 enumera cinco causas: alienação, renúncia, abandono, perecimento da coisa e desapropriação. A estas se somam a usucapião (aquisição originária que extingue o direito do anterior proprietário), a expropriação judicial (adjudicação, arrematação), a consolidação da propriedade fiduciária e a perda de bens como pena criminal.
Alienação voluntária e forçada
A alienação voluntária opera-se por negócio jurídico (compra e venda, doação, permuta, etc.). Quanto a imóveis, a transmissão depende do registro do título no Registro de Imóveis CC, art. 1.245; enquanto não registrado, o alienante continua havido como dono.
A alienação forçada (expropriação judicial) ocorre nos processos de execução por quantia certa. O CPC, art. 825 prevê três formas: adjudicação (ao exequente, CPC, art. 876), alienação por iniciativa particular e leilão judicial (CPC, arts. 879-881). Na falência, a alienação dos bens segue as regras dos 2005, podendo ocorrer por leilão, propostas fechadas ou alienação em bloco, sempre livre de ônus e sem sucessão do arrematante.
Renúncia
O proprietário pode abdicar voluntariamente de seu direito. Para imóveis, os efeitos subordinam-se ao registro do ato renunciativo no Registro de Imóveis CC, art. 1.275, parágrafo único.
Abandono
O abandono é a perda voluntária com intenção de não mais conservar o bem no patrimônio. O CC, art. 1.276 disciplina: imóvel urbano abandonado passa, após três anos, à propriedade do Município ou DF; o rural, à União. A intenção de abandonar presume-se de modo absoluto quando, cessados os atos de posse, o proprietário deixa de satisfazer os ônus fiscais.
Perecimento da coisa
A coisa perece (destrói-se, perde a individualidade), e com ela se extingue a propriedade — aplicável tanto a móveis quanto a imóveis.
Desapropriação
O Estado pode privar o proprietário do bem por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro CF, art. 5º, XXIV, salvo as hipóteses de desapropriação-sanção (urbanística — CF, art. 182, § 4º, III — e reforma agrária — CF, art. 184), em que a indenização é paga em títulos. O CC, art. 1.228, § 3º prevê ainda a requisição em caso de perigo público iminente.
Perda por usucapião
A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade que opera a perda correlata para o anterior titular. Modalidades:
- Usucapião extraordinário: 15 anos de posse (10 se houver moradia ou investimentos) — CC, art. 1.238
- Usucapião ordinário: 10 anos com justo título e boa-fé (5 anos nas hipóteses do parágrafo único) — CC, art. 1.242
- Usucapião especial rural: 5 anos, área ≤ 50 ha, moradia e produtividade — CC, art. 1.239; CF, art. 191
- Usucapião especial urbano: 5 anos, área ≤ 250 m², moradia — CC, art. 1.240; CF, art. 183
- Usucapião por abandono do lar (antes usucapião familiar): 2 anos, imóvel ≤ 250 m² — CC, art. 1.240-A
- Usucapião de bens móveis: 3 anos com justo título e boa-fé; 5 anos independentemente — CC, arts. 1.260-1.262
Bens públicos não se adquirem por usucapião CF, art. 183, § 3º; CF, art. 191, parágrafo único; CC, art. 102; STF, Súmula 1.031.
Propriedade resolúvel e fiduciária
Na propriedade resolúvel, implementada a condição ou advento do termo, a propriedade resolve-se e o titular pode reivindicar a coisa CC, art. 1.359.
Na propriedade fiduciária (em garantia), vencida a dívida e não paga, o credor deve vender a coisa a terceiros CC, art. 1.364. Se o pagamento é feito, resolve-se a propriedade fiduciária. O inadimplemento leva à consolidação da propriedade e leilão (1997, art. 26; 1969, art. 1º, § 9º).
Perda de bens como pena
A CF, art. 5º, XLVI, b prevê a perda de bens como efeito específico da condenação criminal. O CP, art. 91, II disciplina o confisco e o perdimento de bens instrumentos ou produto do crime.
Efeitos registrais
A perda da propriedade imóvel por alienação ou renúncia depende de registro no RGI para produzir efeitos CC, art. 1.275, parágrafo único. Também se registram: arrematação e adjudicação em hasta pública 1973, art. 167, I, 26, sentenças declaratórias de usucapião (inciso 28), desapropriação amigável ou judicial (inciso 20) e consolidação da propriedade fiduciária.
Exceções e limitações
O bem de família (imóvel residencial) é impenhorável pela 1990, salvo nas hipóteses do art. 3º (crédito trabalhista da própria residência — revogado, financiamento, pensão alimentícia, IPTU, hipoteca, produto de crime, fiança locatícia). Nessas exceções, o imóvel pode ser expropriado, perdendo o devedor a propriedade.
Na locação, a perda da propriedade por desapropriação extingue a locação independentemente de despejo 1991, art. 5º, parágrafo único. O direito de preferência do locatário não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial art. 32.
Base legal
| Dispositivo | Síntese |
|---|---|
| Constituicao Federal | Garantia do direito de propriedade |
| Constituicao Federal | Desapropriação por necessidade/utilidade pública e interesse social |
| Constituicao Federal | Uso da propriedade particular em perigo público |
| Constituicao Federal | Perda de bens como pena |
| Constituicao Federal | Desapropriação de imóvel urbano não edificado/subutilizado |
| Constituicao Federal | Usucapião especial urbano |
| Constituicao Federal | Desapropriação para reforma agrária |
| Constituicao Federal | Usucapião especial rural |
| Codigo Civil | Faculdades do proprietário e limites (desapropriação, requisição, perda por posse de boa-fé) |
| Codigo Civil | Causas de perda da propriedade (alienação, renúncia, abandono, perecimento, desapropriação) |
| Codigo Civil | Abandono de imóvel urbano/rural |
| Codigo Civil | Usucapião de imóveis |
| Codigo Civil | Propriedade resolúvel |
| Codigo Civil | Propriedade fiduciária |
| CPC | Formas de expropriação (adjudicação, alienação, apropriação de frutos) |
| CPC | Adjudicação em execução |
| CPC | Alienação judicial e leilão |
| Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis) | Alienação fiduciária de coisa imóvel |
| Lei 9.514-1997 (Alienação Fiduciária de Imóveis) | Consolidação da propriedade fiduciária e leilão |
| Decreto-Lei 911-1969 (Busca e Apreensão) | Alienação fiduciária de bens móveis |
| Lei 11.101-2005 | Alienação em falência |
| Lei 8.245-1991 | Desapropriação extingue locação sem despejo |
| Lei 8.245-1991 | Exclusão do direito de preferência na perda da propriedade |
| Lei 8.009-1990 | Exceções à impenhorabilidade do bem de família |
| Lei 6.015-1973 | Registro de arrematação e adjudicação |
| Súmulas do STF | Usucapião pode ser arguido em defesa |
| Súmulas do STF | Citação pessoal na ação de usucapião |
| Súmulas do STF | Bens públicos não se usucapem |
| Súmulas do STJ | Competência do foro da situação na usucapião especial |
| Súmulas do STJ | Prescrição da desapropriação indireta em 20 anos |
| Súmulas do STJ | Purga da mora na alienação fiduciária (40%) |
Relacionados
- Aquisição da propriedade imóvel
- Aquisição da propriedade móvel
- Propriedade
- Posse
- Usucapião
- Adjudicação
- Arrematação
- Alienação Fiduciária
- Desapropriação — ver Art. 5º XXIV e Art. 182-Art. 184
- Impenhorabilidade
- Bem de Família — ver Lei 8.009-1990
- Falência — alienação de ativos
- Evicção
- Penhora
- Avaliação e expropriação