Contrato pelo qual uma pessoa (corretor), sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou dependência, obriga-se a obter para a outra um ou mais negócios conforme instruções recebidas (Art. 722). Distingue-se do mandato, da prestação de serviços e da mediação pela ausência de subordinação e pela autonomia técnica do corretor na busca do negócio.
Requisitos e obrigações das partes
O corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio (Art. 723). Sob pena de responder por perdas e danos, deve esclarecer o cliente acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados (Art. 723, parágrafo único).
O contrato de corretagem não exige forma escrita para sua validade, mas a cláusula de exclusividade deve ser ajustada por escrito (Art. 726). Os preceitos do Código Civil não excluem a aplicação de leis especiais (Art. 729).
Remuneração (comissão)
A remuneração do corretor, se não fixada em lei nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (Art. 724). É devida uma vez obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes (Art. 725).
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida ao corretor; ressalvada a exclusividade por escrito, hipótese em que o corretor faz jus à remuneração integral ainda que o negócio se realize sem sua mediação, salvo comprovada inércia ou ociosidade (Art. 726). Se o dono do negócio dispensar o corretor sem prazo determinado e o negócio se realizar posteriormente como fruto da mediação, a corretagem é devida; o mesmo ocorre se o negócio se realizar após o prazo contratual por efeito dos trabalhos do corretor (Art. 727). Na intermediação por mais de um corretor, a remuneração é rateada em partes iguais, salvo ajuste em contrário (Art. 728).
Corretagem no processo de execução (alienação judicial)
No CPC, não efetivada a adjudicação, o exequente pode requerer a alienação por iniciativa particular por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado (Art. 880). O juiz fixa, entre outras condições, a comissão de corretagem (Art. 880, §1º). Os tribunais regulam o credenciamento, exigindo exercício profissional mínimo de 3 anos (Art. 880, §3º). Na falta de corretor credenciado na localidade, a indicação é de livre escolha do exequente (Art. 880, §4º).
O art. 881, §2º ressalva que os bens alienados a cargo de corretores de bolsa de valores não se submetem ao leilão público (Art. 881, §2º).
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ — Tomo I) detalham o procedimento:
- O corretor deve ser credenciado no juízo da execução (Art. 238).
- A comissão é fixada pelo juiz em até 5% sobre o valor da transação, suportada pelo proponente adquirente (Art. 239, §1º); em caso de pagamento parcelado, é retida e paga proporcionalmente (Art. 239, §2º).
- A divulgação deve conter o nome do corretor e o valor da comissão (Art. 242, XI-XII).
- Anulada ou ineficaz a arrematação, o corretor devolve a comissão ao arrematante (Art. 267, §3º); havendo acordo ou remição após a alienação, o corretor faz jus à comissão (Art. 267, §4º).
Corretagem na recuperação judicial e falência
Na alienação de bens do ativo do falido ou do devedor em recuperação judicial (Art. 142), o administrador judicial poderá contar com serviços de terceiros como consultores, corretores e leiloeiros (art. 142, §2º-A, III), incluído pela Lei 14.112/2020.
Corretagem de seguros — tributação
O STJ firmou que a contribuição previdenciária incide sobre a comissão paga ao corretor de seguros (Súmula 458). As sociedades corretoras de seguros, porém, não se confundem com sociedades de valores mobiliários nem com agentes autônomos de seguro privado, não se sujeitando à majoração da alíquota da Cofins prevista no art. 18 da Lei 10.684/2003 (Súmula 584).
Base legal
- Arts. 722 a 729 — contrato de corretagem (definição, deveres, remuneração, exclusividade, pluralidade de corretores)
- Art. 880 — alienação por iniciativa particular por corretor/leiloeiro; comissão de corretagem
- Art. 881, §2º — corretores de bolsa de valores (exceção ao leilão público)
- Art. 237 a 245 — alienação por iniciativa particular no TJSP
- Art. 267, §§3º-4º — comissão do corretor: devolução e manutenção
- Art. 142, §2º-A, III — contratação de corretores na alienação falimentar/recuperacional
- Súmula 458 — incidência de contribuição previdenciária sobre comissão de corretor de seguros
- Súmula 584 — sociedades corretoras de seguros fora da majoração da Cofins
Relacionados
- Contrato
- Prestação de serviços
- Mandato judicial
- Boa-fé objetiva
- Responsabilidade civil
- Mediação — instituto distinto (conciliação vs. intermediação negocial)
- Arrematação
- Avaliação e expropriação
- Adjudicação
- Penhora
- Compra e venda
- Locação
- Negócio jurídico
- Falência
- Recuperação judicial
- Obrigações
Precedentes do STJ (Temas Repetitivos)
Temas Repetitivos e IACs do STJ sobre este instituto (fonte: Temas Repetitivos e IAC (STJ)).
- Tema 939 — Legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria….
- Tema 938 — Prazo prescricional trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, de taxa de serviço de assistência….
- Tema 938 — Validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e abusividade da cobrança da taxa de assessoria….
- Tema 960 — Possibilidade de transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa,….
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