Definição
A locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição (Art. 565). É contrato bilateral, oneroso, comutativo, essencialmente temporário e não solene. Distingue-se do comodato (gratuito) e da compra e venda (transfere a propriedade).
O Código Civil disciplina a locação como figura unitária (arts. 565-578), aplicável a bens móveis e imóveis. A locação de imóvel urbano, contudo, rege-se precipuamente pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevalece como lei especial (Art. 2.036). Permanecem no CC as locações de imóveis públicos, vagas de garagem, espaços publicitários, apart-hotéis e o arrendamento mercantil (Art. 1º, parágrafo único).
Objeto e requisitos
O objeto é coisa não fungível — o uso e gozo são transferidos ao locatário, mas a propriedade permanece com o locador. O contrato pode ser verbal ou escrito. O prazo é livremente ajustado; nos contratos com prazo igual ou superior a dez anos, depende de vênia conjugal (Art. 4º).
Direitos e obrigações das partes
Locador (art. 566)
- Entregar a coisa alugada com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato (I).
- Garantir o uso pacífico da coisa durante o contrato (II).
- Resguardar o locatário de turbações de terceiros que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa; responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (Art. 568).
- Na Lei do Inquilinato, pagar impostos e despesas extraordinárias de condomínio (Art. 22).
Locatário (art. 569)
- Servir-se da coisa para os usos convencionados ou presumidos, tratando-a com cuidado como se sua fosse (I).
- Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados ou, na falta, segundo o costume do lugar (II).
- Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros fundadas em direito (III).
- Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular (IV).
- Na Lei do Inquilinato, cumprir a convenção de condomínio e pagar despesas ordinárias (Art. 23).
Se o locatário emprega a coisa em uso diverso do ajustado ou a danifica por abuso, o locador pode rescindir o contrato e exigir perdas e danos (Art. 570).
Deterioração sem culpa
Se a coisa se deteriorar sem culpa do locatário, cabe-lhe pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso já não sirva para o fim a que se destinava (Art. 567).
Prazo, prorrogação e extinção
- Prazo determinado: cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (Art. 573). Antes do vencimento, nem o locador pode reaver a coisa (salvo com perdas e danos) nem o locatário devolvê-la (salvo pagando a multa proporcional — Art. 571). Se a multa for excessiva, o juiz pode fixá-la em bases razoáveis (Art. 572).
- Prorrogação tácita: se findo o prazo o locatário continuar na posse sem oposição do locador, presume-se prorrogada pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado (Art. 574).
- Mora na restituição: notificado o locatário, se não restituir a coisa, pagará enquanto a retiver o aluguel arbitrado pelo locador e responderá pelo dano sofrido pela coisa, ainda que decorrente de caso fortuito (Art. 575). O juiz pode reduzir o aluguel arbitrado se manifestamente excessivo, considerando seu caráter penal (§ único).
- Denúncia: na locação por prazo indeterminado, qualquer das partes pode denunciar mediante aviso com antecedência (Art. 6º; na omissão do CC, aplica-se o princípio da boa-fé e o uso local).
- Despejo: na locação de imóvel urbano, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (Art. 5º).
Alienação da coisa locada
Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não fica obrigado a respeitar o contrato se nele não constar cláusula de vigência em caso de alienação e esta não estiver registrada. O registro é de Títulos e Documentos (coisa móvel) ou Registro de Imóveis (imóvel) (Art. 576, §§ 1º e 2º). Tratando-se de imóvel, ainda que o adquirente não esteja obrigado, não pode despedir o locatário senão com prazo de 90 dias após notificação (Art. 576, § 2º).
A inscrição do contrato de locação no Registro de Imóveis dispensa a transcrição no Registro de Títulos e Documentos para validade da cláusula de vigência contra o adquirente (Súmula 442).
O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel (Súmula 411).
Na Lei do Inquilinato, o adquirente pode denunciar o contrato em 90 dias, salvo se a locação for por tempo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (Art. 8º). A cessão ou sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador (Art. 13).
Na alienação fiduciária de imóveis, se o imóvel estiver locado, o fiduciário pode denunciar a locação com prazo de 30 dias para desocupação, salvo aquiescência escrita (Art. 27, § 7º).
Sucessão na locação
Morrendo o locador ou o locatário, a locação por tempo determinado transfere-se aos herdeiros (Art. 577). A Lei do Inquilinato detalha a sub-rogação: na locação residencial, sub-roga-se o cônjuge sobrevivente/companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e dependentes econômicos residentes no imóvel; na não residencial, o espólio e o sucessor no negócio (Art. 11). Na separação/divórcio, a locação prossegue com quem permanecer no imóvel (Art. 12).
Benfeitorias e direito de retenção
O locatário goza de direito de retenção por benfeitorias necessárias, ou por úteis feitas com expresso consentimento do locador (Art. 578). É válida, porém, a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335).
Garantias
O locador pode exigir do locatário, isoladamente (vedada cumulação): caução (dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Art. 37). O fiador não responde por obrigações de aditamento a que não anuiu (Súmula 214). O bem de família do fiador em contrato de locação é penhorável (Art. 3º, VII; Súmula 549). No rito do despejo por falta de pagamento, o fiador integra a lide e pode purgar a mora (Art. 62, II).
Aspectos processuais
O crédito de aluguel de imóvel, documentalmente comprovado, constitui título executivo extrajudicial (Art. 784, VIII). O exequente ou o administrador pode celebrar locação do bem penhorado, ouvido o executado (Art. 866, § 4º).
É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda da locação seja revertida para a subsistência ou moradia da família (Súmula 486).
Relação com a lei especial
O CC reconhece expressamente que a locação de prédio urbano sujeita a lei especial por esta continua a ser regida (Art. 2.036). Assim, o CC funciona como direito supletivo: aplica-se às locações excluídas da Lei 8.245/1991 e, subsidiariamente, às nela incluídas naquilo que a lei especial não regular diversamente. As súmulas do STF sobre locação, em grande parte fundadas no revogado Decreto 24.150/1934, têm valor histórico e podem informar a interpretação de situações remanescentes.
Base legal
- Art. 565 — conceito de locação de coisas
- Art. 566 — obrigações do locador
- Art. 567 — deterioração sem culpa do locatário
- Art. 568 — garantia contra turbações e vícios
- Art. 569 — obrigações do locatário
- Art. 570 — uso diverso do ajustado
- Art. 571 — irrevogabilidade antes do prazo; retenção
- Art. 572 — redução judicial da multa
- Art. 573 — cessação de pleno direito
- Art. 574 — prorrogação tácita
- Art. 575 — mora na restituição; aluguel arbitrado
- Art. 576 — alienação da coisa locada
- Art. 577 — sucessão por morte
- Art. 578 — direito de retenção por benfeitorias
- Art. 2.036 — locação de prédio urbano sujeita a lei especial
- Art. 1º — âmbito de incidência; exclusões
- Art. 4º — prazo livre; vênia conjugal
- Art. 8º — alienação; denúncia pelo adquirente
- Art. 13 — cessão e sublocação
- Art. 22 — deveres do locador (imóvel urbano)
- Art. 23 — deveres do locatário (imóvel urbano)
- Art. 37 — garantias locatícias
- Art. 46 — locação residencial com prazo ≥ 30 meses
- Art. 51 — renovação compulsória (locação não residencial)
- Art. 27 — denúncia na alienação fiduciária
- Art. 3º, VII — impenhorabilidade do bem de família: exceção da fiança locatícia
- Art. 784, VIII — aluguel como título executivo extrajudicial
- Súmula 214 — fiador não responde por aditamento a que não anuiu
- Súmula 335 — renúncia a benfeitorias e retenção
- Súmula 486 — impenhorabilidade de imóvel locado com renda familiar
- Súmula 549 — penhora de bem de família do fiador
- Súmula 411 — locatário autorizado a ceder pode sublocar
- Súmula 442 — registro no RGI dispensa RTD
- Súmula 485 — presunção relativa de sinceridade do retomante (D. 24.150/34)
Relacionados
- Locação — página geral que integra CC e Lei 8.245/1991
- Contrato — locação como contrato típico bilateral
- Comodato — empréstimo gratuito; distingue-se por não haver retribuição
- Compra e venda — transfere propriedade, não uso
- Despejo — ação do locador para reaver imóvel locado
- Ação de despejo — rito processual específico
- Fiança — garantia pessoal nas locações
- Condomínio edilício — despesas condominiais na locação
- Vícios redibitórios — responsabilidade do locador por vícios (art. 568 CC)
- Cláusula penal — multa na devolução antecipada
- Evicção — garantia contra turbações de terceiros
- Penhora — penhora de bem de família do fiador
- Impenhorabilidade — impenhorabilidade do imóvel locado (Súmula 486/STJ)
- Alienação Fiduciária — denúncia da locação na consolidação da propriedade
Precedentes do STJ (Temas Repetitivos)
Temas Repetitivos e IACs do STJ sobre este instituto (fonte: Temas Repetitivos e IAC (STJ)).