Modo pelo qual uma pessoa natural ou jurídica se torna titular do direito real de propriedade sobre bem imóvel, seja por ato originário (sem transmissão de titular anterior — usucapião, acessão, desapropriação) ou derivado (por transmissão de outrem — registro de título translativo, sucessão causa mortis).
Modos de aquisição
Aquisição derivada — registro do título
A transferência da propriedade imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (Art. 1.245). Enquanto não registrado, o alienante continua havido como dono (§ 1º); registrado, o adquirente é tido como proprietário até decretação judicial de invalidade (§ 2º). O registro é eficaz desde a prenotação do título no protocolo (Art. 1.246).
A compra e venda gera obrigação de transferir o domínio (Art. 481), considerando-se perfeita e obrigatória desde que as partes acordem objeto e preço (Art. 482). Contudo, a propriedade só se transfere com o registro (art. 1.245). O título aquisitivo exige escritura pública como elemento de validade para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Art. 108).
Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro (Art. 1.227), salvo as exceções legais.
O cancelamento do registro (Art. 1.247) permite ao proprietário reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé do terceiro adquirente.
Aquisição originária — usucapião
A usucapião é modo originário que independe de título anterior. O Código Civil disciplina as seguintes espécies:
| Espécie | Posse | Prazo | Requisitos |
|---|---|---|---|
| Extraordinária (Codigo Civil) | 15 anos (10 anos com moradia ou obras produtivas) | Independente de título e boa-fé | |
| Ordinária (Codigo Civil) | 10 anos (5 anos se adquirido onerosamente com registro cancelado + moradia/investimentos) | Justo título + boa-fé | |
| Especial rural (Codigo Civil) | 5 anos, área ≤ 50 ha, zona rural | Tornar produtiva + moradia; não ser proprietário de outro imóvel | |
| Especial urbana (Codigo Civil) | 5 anos, área ≤ 250 m², zona urbana | Moradia própria ou da família; não ser proprietário de outro imóvel | |
| Por abandono de lar (Codigo Civil) | 2 anos, posse direta e exclusiva | Imóvel ≤ 250 m²; ex-cônjuge/ex-companheiro que abandonou o lar; moradia; não proprietário de outro imóvel |
A Constituição Federal prevê as usucapiões especiais urbana (Art. 183) e rural (Art. 191), em linha com o CC. Em ambas, imóveis públicos não são usucapíveis (Art. 183 § 3º e Art. 191 parágrafo único).
Processual: a ação de usucapião exige citação pessoal dos confinantes (Art. 246 § 3º) e publicação de edital (Art. 259 I). O STF consolidou que o usucapião pode ser arguido em defesa (Súmula 722), o possuidor deve ser citado pessoalmente (Súmula 800), e o confinante certo também (Súmula 1184). Bens públicos são insuscetíveis de usucapião (Súmula 1031).
A sentença declaratória de usucapião (Art. 1.241) ou o procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis (Art. 216-A) servem de título para registro.
O STJ firmou que a presença da União ou de seus entes na ação de usucapião especial não desloca a competência do foro da situação do imóvel (Súmula 11). Registros de propriedade em terrenos de marinha não são oponíveis à União (Súmula 496).
Aquisição originária — acessão
A acessão dá-se por: formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo, plantações ou construções (Art. 1.248).
- Aluvião (Art. 1.250): acréscimos sucessivos e imperceptíveis por depósitos naturais pertencem ao dono do terreno marginal.
- Avulsão (Art. 1.251): porção destacada por força natural violenta é adquirida pelo dono do prédio adjacente, se indenizar ou se ninguém reclamar em 1 ano.
- Álveo abandonado (Art. 1.252): pertence aos ribeirinhos das duas margens.
- Construções e plantações (Art. 1.253 a Art. 1.259): presumem-se feitas pelo proprietário. Se em terreno alheio, o construtor de boa-fé pode adquirir a propriedade do solo quando a construção exceder consideravelmente o valor do terreno (Art. 1.255 § único).
Aquisição derivada — sucessão causa mortis e outros modos
A propriedade imóvel também se adquire por herança (legítima ou testamentária), adjudicação em hasta pública, desapropriação (por necessidade/utilidade pública ou interesse social — Art. 1.228 § 3º) e direito de superfície (Art. 1.225).
A alienação fiduciária em garantia (Art. 22) transfere a propriedade resolúvel ao credor fiduciário, constituída mediante registro (art. 23), com possibilidade de consolidação em caso de inadimplemento (art. 26).
Perda da propriedade
A propriedade perde-se por alienação, renúncia, abandono, perecimento ou desapropriação (Art. 1.275). Nos casos de alienação e renúncia, a perda subordina-se ao registro. O abandono de imóvel urbano ou rural (Art. 1.276) pode levar à arrecadação como bem vago, passando ao Município/DF (urbano) ou União (rural) após 3 anos.
Registro de Imóveis e a matrícula
O Registro de Imóveis opera sob o sistema de matrícula (Art. 176): cada imóvel tem matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro ato registral. No Livro nº 2 (Registro Geral) inscrevem-se os atos do art. 167, incluindo compra e venda, permuta, dação em pagamento, doação, arrematação, adjudicação, usucapião, alienação fiduciária etc. (Art. 167).
O registro de aquisição originária (Art. 176-A) enseja abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido, com base em planta e memorial descritivo.
Base legal
- Art. 108 — escritura pública para negócios imobiliários
- Art. 481 — conceito de compra e venda
- Art. 482 — formação do contrato
- Art. 1.227 — registro como modo de aquisição
- Art. 1.228 — conteúdo do direito de propriedade
- Art. 1.238 — usucapião extraordinária
- Art. 1.239 — usucapião especial rural
- Art. 1.240 — usucapião especial urbana
- Art. 1.240-A — usucapião por abandono de lar
- Art. 1.242 — usucapião ordinária
- Art. 1.245 — registro do título translativo
- Art. 1.246 — eficácia do registro desde a prenotação
- Art. 1.247 — retificação e cancelamento do registro
- Art. 1.248 — modalidades de acessão
- Art. 1.275 — perda da propriedade
- Art. 1.276 — abandono de imóvel
- Art. 183 — usucapião especial urbana
- Art. 191 — usucapião especial rural
- Art. 246 § 3º — citação de confinantes na ação de usucapião
- Art. 259 I — edital na ação de usucapião
- Art. 167 — atos registráveis
- Art. 176 — matrícula do imóvel
- Art. 176-A — registro de aquisição originária
- Art. 216-A — usucapião extrajudicial
- Art. 22 — propriedade fiduciária resolúvel
- Súmula 722 — usucapião arguido em defesa
- Súmula 800 — citação pessoal do possuidor
- Súmula 1031 — bens públicos insuscetíveis de usucapião
- Súmula 1184 — citação pessoal do confinante
- Súmula 11 — foro da situação do imóvel
- Súmula 496 — registro em terrenos de marinha